Choice Properties Real Est Invstmnt Trst 1Ç Finansal Sonuçlar Toplantısı Önemli Noktalar

First Capital satın alımı: Choice ve ortağı KingSett, First Capital REIT'i yaklaşık 9,4 milyar CAD karşılığında satın almayı kabul etti; Choice, First Capital'ın perakende varlıklarının yaklaşık 5 milyar CAD'ını devralmayı bekliyor ve anlaşmayı portföyünü güçlendirmek için nadir, stratejik bir fırsat olarak nitelendiriyor.

Operasyonel güç: Portföy doluluk oranı %98,1 (perakende %97,9, endüstriyel %98,6) ile dirençli kalırken, ortalama kiralama artışları %21,8 ile aynı varlık nakit NOI büyümesini %3 oranında artırdı.

Finansallar ve görünüm: 1Ç FFO 196 milyon CAD (0,271 CAD/birim, yıllık bazda %2,7 artış) ve IFRS NAV 14,53 CAD/birime yükseldi; First Capital anlaşması hariç tutulduğunda, Choice yıl için %2-3 aynı varlık nakit NOI büyümesi ve 1,08-1,10 CAD birim başına seyreltilmiş FFO beklentisini yineledi.

Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) yöneticileri, REIT'in 2026 yılı ilk çeyrek finansal sonuçlar toplantısında dirençli doluluk oranını, güçlü kiralama artışlarını ve istikrarlı aynı varlık NOI büyümesini vurgularken, aynı zamanda First Capital REIT'i içeren ve yakın zamanda duyurulan "dönüştürücü" bir satın almayı da yeniden gözden geçirdiler.

First Capital satın alımı nadir, stratejik bir fırsat olarak çerçevelendi

Başkan ve CEO Rael Diamond, iki hafta önce açıklanan büyük bir işleme dönerek söze başladı. 16 Nisan'da Choice Properties ve ortağı KingSett Capital, First Capital REIT'i yaklaşık 9,4 milyar CAD karşılığında satın almayı kabul etti. Diamond, kapanışta Choice'un First Capital'ın perakende varlıklarının yaklaşık 5 milyar CAD'ını devralmasını beklediğini, KingSett'in ise kalan varlıkları devralacağını söyledi.

Diamond, "Bu kalitede ve ölçekte varlıkları satın alma fırsatları son derece nadirdir, özellikle de stratejimize bu kadar yakın uyum sağlayanlar," dedi ve satın almanın "portföyümüzü daha da güçlendirdiğini ve Choice'u Kanada'nın önde gelen REIT'i olarak sağlamlaştırdığını" ekledi. Yönetim, yıl boyunca işlemin ilerleyişi hakkında güncellemeler sağlayacağını belirtti.

Doluluk oranı istikrarlı, kiralama artışları aynı varlık NOI büyümesini destekliyor

Diamond, ilk çeyrek portföy doluluk oranının "%98,1 seviyesinde dirençli" kaldığını, "olağanüstü yenileme faaliyetleri" ve ortalama %21,8'lik kiralama artışları ile desteklendiğini ve bunun da aynı varlık NOI büyümesine %3 oranında katkıda bulunduğunu söyledi. REIT'in hem perakende hem de endüstriyel alanda "sağlıklı bir aktivite" gördüğünü, perakende alanını doldurmaya devam ettiğini ve endüstriyel büyümeyi neredeyse tam dolulukla sürdürdüğünü belirtti.

Perakende sektöründe Choice, %97,9 doluluk oranı bildirdi; çeyrek boyunca 364.000 fit kare yenileme ve 97.000 fit kare yeni kiralama gerçekleştirildi. Perakende yenileme artışları %17,2 idi ve Atlantik ve Ontario bölgeleri başı çekiyordu; yönetim, sonuçların bir yenilemeden etkilendiğini belirtti. Diamond, artışın "öncelikle 28.000 fit karelik bir yenilemeden kaynaklandığını" ve bu kiracının 15 yıldır piyasa altı kira ödediği belirtildi. Bu yenileme hariç tutulduğunda, ortalama perakende artışı %13,2 idi.

Perakende elde tutma oranı %75,8 idi ve Diamond bunu büyük ölçüde iki Toys "R" Us lokasyonunun erken feshedilmesine ve ayrı bir stratejik fesihle daha yüksek kiralarla doldurulmasına bağladı; bu da toplamda yaklaşık 50.000 fit karelik bir alanı kapsıyordu. Bu fesihler hariç tutulduğunda, elde tutma oranının yaklaşık %85 olacağını söyledi. Diamond, çeyrekte boşalan alanın yarısından fazlası için yılın ilerleyen dönemlerinde başlayacak taahhütlü anlaşmaların bulunduğunu ve Choice'un eski Toys "R" Us lokasyonlarını doldurmak için "ileri düzey kiralama görüşmelerinde" olduğunu ekledi.

Bloor ve Dundas yeniden konumlandırması dahil değer yaratma girişimleri vurgulandı

Yönetim ayrıca, Bloor ve Dundas'taki bir yeniden geliştirme ile ilgili yeniden konumlandırma dahil olmak üzere perakende değer yaratma faaliyetlerini de tartıştı. Diamond, Loblaw'ın Mart ayında eski bir Zehrs'deki 90.000 fit karelik depo alanını boşalttığını ve Choice'un mülkü, Loblaw'ın No Frills dönüşümüne yaptığı yatırımın yanı sıra yeni bir Shoppers Drug Mart ve GoodLife'ı tanıtmak için yeniden konumlandırdığını söyledi.

Diamond, bu girişimin 2027'nin ikinci yarısında istikrar kazandığında yaklaşık 2 milyon CAD'lık ek NOI üretmesini ve toplamda yaklaşık 25 milyon CAD'lık ek değer yaratmasını beklediğini belirtti. Canlandırmanın, uzun vadeli yeniden geliştirme planlarını etkileyecek ek kira yükümlülükleri getirmediğini de sözlerine ekledi.

Soru-cevap bölümünde, Kiralama ve Operasyonlardan Sorumlu Başkan Yardımcısı David Muallim, Bloor ve Dundas'taki artışın geçici olarak kullanılan alana gelen yeni kiracılar tarafından yönlendirildiğini söyledi. Muallim, "Loblaw, alanı geçici olarak depolama için kullanmak üzere temel olarak brüt kira ödüyordu" dedi ve buranın Shoppers ve GoodLife ile doldurulduğunu ekledi.

Muallim ayrıca Loblaw'ın "ölçek küçültme" işlemlerinin nasıl yapılandırıldığını da ele aldı ve yeni üçüncü taraf kiracıların piyasa kirası ödediğini ve Loblaw'dan alınan bir fesih ödemesinin "kiralama maliyetini ve Loblaw'ın ödediği mevcut kira ile yeni kiracının ödediği piyasa kirası arasındaki farkı" içerdiğini söyledi.

Endüstriyel neredeyse tam dolu, büyük bölmeli GTA arzı sıkışıyor

Endüstriyel alanda Diamond, çeyrek sonu doluluk oranının %98,6 olduğunu söyledi. REIT, ağırlıklı olarak Alberta ve Atlantik portföylerinden kaynaklanan %46,2'lik bir artışla 103.000 fit karelik yenileme gerçekleştirdi. Endüstriyel elde tutma oranı %56,6 idi ve Diamond, bunun büyük ölçüde Choice'un kiracının büyüme gereksinimlerini karşılayamadığı Edmonton'daki 73.000 fit karelik bir yenilememe durumundan kaynaklandığını söyledi.

Diamond, Choice'un ayrıca Alberta ve Ontario'da ortalama mevcut oranların yaklaşık %40 üzerinde kiralarla 24.000 fit karelik yeni kiralama gerçekleştirdiğini belirtti. Greater Toronto Area'da, yüksek kaliteli, büyük bölmeli endüstriyel alanın daralan arzına işaret etti ve Choice'un Choice Caledon Business Park'ın bir sonraki aşamasını ilerlettikçe, REIT'in gelecek yıl piyasada 750.000 fit karenin üzerinde yeni alan için "tek kullanılabilir seçeneklerden biri" olmasını beklediğini söyledi.

Muallim analistlere, perakende piyasasındaki güç göz önüne alındığında, Choice'un "güçlü kiralama artışları" beklediğini, ancak eski kiralamalardaki sabit oranlara bağlı bazı yenilemelerin olduğunu belirterek, kalan çeyrekler için artışların "düşük çift haneli aralıkta" olmasını beklediğini söyledi.

FFO artıyor, NAV yükseliyor; satın alma etkisi hariç görünüm yinelendi

Finans Direktörü Erin Johnston, ilk çeyrek operasyon fonlarının yıllık bazda %2,7 artışla 196 milyon CAD veya seyreltilmiş birim başına 0,271 CAD olduğunu bildirdi. Johnston, artışın, aynı varlık büyümesi, net satın almalar, yeni geliştirme ve daha yüksek kira fesih gelirlerinden elde edilen katkılar dahil olmak üzere toplam nakit NOI büyümesi olan %4,2 tarafından yönlendirildiğini söyledi. Karşıt faktörler arasında daha düşük yatırım geliri, yeniden finansman faaliyetlerinden kaynaklanan daha yüksek faiz giderleri, daha yüksek G&A ve daha düşük ücret geliri yer aldı.

Johnston, sonuçların, önceki yıla kıyasla yaklaşık 1,9 milyon CAD'lık ek kira fesih geliri ve Allied'ın dağıtım azalmasına bağlı 3,2 milyon CAD'lık daha düşük yatırım geliri dahil olmak üzere tekrarlanamayan kalemleri içerdiğini söyledi. Bu kalemler hariç tutulduğunda, birim başına FFO büyümesinin yaklaşık %3,5 olduğunu belirtti.

Düzeltilmiş operasyon fonları, daha yüksek bakım sermayesi harcamalarının FFO büyümesini dengelemesiyle (büyük ölçüde zamanlamayla ilgili olarak tanımlandı) önceki yıla göre %0,8 düşüşle birim başına 0,247 CAD oldu. AFFO ödeme oranı %78 idi.

Aynı varlık nakit NOI, yıllık bazda 7,5 milyon CAD veya %3 arttı. Perakende aynı varlık nakit NOI 6 milyon CAD (%3,2), endüstriyel 3 milyon CAD (%6,2) arttı ve karma kullanım/konut, öncelikle önceki yılın emlak vergisi teşviki nedeniyle yaklaşık 1,5 milyon CAD (%15,4) azaldı.

Choice, IFRS net varlık değerini birim başına 14,53 CAD olarak bildirdi; bu, yıl sonuna göre yaklaşık 67 milyon CAD veya %0,7'lik bir artışa işaret ediyor. Johnston, artışın operasyonlardan 51 milyon CAD'lık net katkıyı ve yatırım mülklerinde 66 milyon CAD'lık net gerçeğe uygun değer kazancını yansıttığını, ancak Allied Properties'deki Choice yatırımında 49 milyon CAD'lık bir gerçeğe uygun değer kaybı ile kısmen dengelendiğini söyledi; bu, IFRS kapsamında her dönem piyasa değerine göre değerleniyor. Yatırım mülklerindeki gerçeğe uygun değer kazançlarının "öncelikle perakende portföyümüz tarafından yönlendirildiğini", Ontario, Quebec ve British Columbia'daki dış değerlemeler ve kiralama sonuçlarıyla desteklenen sermaye oranı ayarlamalarını içerdiğini belirtti.

Kaldıraç ve likidite konusunda Johnston, Choice'un yaklaşık 1,6 milyar CAD'lık mevcut likidite ve yaklaşık 14 milyar CAD'lık teminatsız mülkle "sektör lideri bir bilanço" sürdürdüğünü söyledi. Borç/EBITDA oranı, yıl sonuna göre değişmeyerek 7x idi ve çeyrekte önemli bir finansman faaliyeti veya borç vadesi olmadığını belirtti.

Johnston ayrıca geliştirme tamamlanmalarını da detaylandırdı: toplam 22.000 fit karelik iki perakende yoğunlaştırması %8,9'luk bir bileşik getiriyle, bunlar arasında Renfrew, Ontario'da 17.000 fit karelik bir Shoppers Drug Mart (%7,5 getiri) ve Ottawa'da bir QSR kiracısına 5.000 fit karelik bir arazi kiralaması (%42 getiri) yer alıyor.

İleriye bakıldığında Johnston, First Capital işleminin belirsiz zamanlamasını ve finansal etkilerini hariç tutarak REIT'in görünümünü yineledi. Choice, yıl için istikrarlı doluluk, %2 ila %3 arasında aynı varlık nakit NOI büyümesi ve birim başına 1,08 ila 1,10 CAD seyreltilmiş FFO bekliyor. Kazanç büyümesinin, satın alma ile ilgili olumlu etkilerin, kira fesih gelirlerinin zamanlamasının ve Allied'ın dağıtım azalmasının etkilerini karşılaması nedeniyle "önümüzdeki iki çeyrekte hafifçe ılımlılaşması" bekleniyor, ancak şirketin yıl sonu görünümü için yolunda olduğunu ekledi.

Analist sorularına yanıt olarak yönetim, 2026 yılı kira fesih gelirinin "öncelikle önceki yıllarla tutarlı olarak Loblaw'ın ölçek küçültme işlemlerinden kaynaklandığını" ve çoğunun 3. çeyrek ve 4. çeyrekte beklenmesini söyledi. Muallim, Choice'un 2026'da yaklaşık dört Loblaw ölçek küçültme lokasyonu planladığını ve alanın durumuna bağlı olarak yaklaşık 30.000 fit karelik bir azalmanın "oldukça standart" olduğunu söyledi.

Diamond analistlere, First Capital anlaşması dışındaki satın alma faaliyetlerinin bu yıl "çok hafif" olması beklendiğini, ancak Choice'un kapanıştan önce "biraz küçük budamalar" yapabileceğini söyledi. First Capital portföyüyle ilgili potansiyel sinerjiler hakkında Johnston, ilk FFO rehberliğinin, ek kurumsal personel ve ek bir kiralama ekibi dahil olmak üzere platformu ölçeklendirmek için ek maliyetleri içerdiğini, ancak REIT'in "platformla ilgili herhangi bir ek sinerji modellemediğini" söyledi. Diamond, Choice'un bunu "daha çok bir varlık işlemi olarak gördüğünü" ekledi.

Diamond, işin ve portföyün "mükemmel durumda" kaldığını belirterek sözlerini tamamladı ve şirket bu yaz başka bir güncelleme sağlamayı bekliyor.

Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) Hakkında

Choice Properties Real Estate Investment Trust, Kanada genelinde perakende ve ticari gayrimenkullere yatırım yapar, yönetir ve geliştirir. Şirketin portföyü öncelikli olarak süpermarketler tarafından desteklenen alışveriş merkezlerinden ve tek başına duran süpermarketlerden oluşmaktadır. Mülkler çoğunlukla Ontario ve Quebec'te, ardından Alberta, Nova Scotia, British Columbia ve New Brunswick'te bulunmaktadır. Choice Properties, gelirinin çoğunu kiracılara mülk kiralamaktan elde eder. Şirketin ana kiracısı olan büyük formatlı perakendeci Loblaw Companies, toplam kiranın büyük çoğunluğunu oluşturmaktadır.