Acadia (AKR) 2026年第一季度财报电话会议实录

图片来源：The Motley Fool。

日期

2026年4月29日，星期三，美国东部时间上午11:00

会议参与者

- 总裁兼首席执行官 — Kenneth F. Bernstein

- 执行副总裁兼首席财务官 — John Gottfried

- 执行副总裁，租赁主管 — Alexander J. Levine

- 执行副总裁，首席投资官 — Reginald Livingston

- 租赁管理和尽职调查分析师 — Lynelle Ray

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完整电话会议实录

Lynelle Ray： 早上好，感谢大家参加 Acadia Realty Trust 2026 年第一季度财报电话会议。我是 Lynelle Ray，一名租赁管理和尽职调查分析师。在开始之前，请注意，会议中非历史性的陈述可能被视为 1934 年《证券交易法》含义下的前瞻性陈述，并且由于各种风险和不确定性，实际结果可能与这些前瞻性陈述所指示的结果存在重大差异，包括公司最近的 10-K 表格和其他向 SEC 提交的定期文件中所披露的风险和不确定性。

前瞻性陈述仅在本电话会议日期，即 2026 年 4 月 29 日，发表，公司不承担更新这些陈述的义务。在本次会议中，管理层可能会提及某些非 GAAP 财务指标，包括营运资金和净营业收入。请参阅 Acadia Realty Trust 网站上发布的收益新闻稿，了解这些非 GAAP 财务指标与最直接可比的 GAAP 财务指标的对账。电话会议开放提问后，我们要求每位致电者在第一轮提问中限制为两个问题，以便每个人都有机会参与。您可以再次进入队列提出更多问题，我们将根据时间允许进行回答。

现在，我很荣幸将会议转交给总裁兼首席执行官 Kenneth F. Bernstein 先生，他将开始今天的管理层发言。

Kenneth F. Bernstein： 谢谢你，Lynelle。做得很好。欢迎大家。正如大家在我们的新闻稿中所见，我们又迎来了一个强劲的季度，这有望成为一个非常稳健的一年，无论是在我们的内部增长计划还是外部增长计划方面。虽然地缘政治事件无疑给全球经济带来了不必要的动荡，但幸运的是，由于对露天零售业的普遍利好因素，尤其是对街头零售业的利好因素，我们正看到持续强劲的业绩，这得益于强劲的租户需求、强劲的租户表现和吸引人的投资机会。正如团队将在稍后详细讨论的，我们实现了 11% 的同比增长收益增长，这得益于近 6% 的同店增长。

即使在资本市场高度不确定的情况下，我们也完成了超过 25 亿美元的交易活动，其中包括 6 亿美元的新投资、我们投资管理平台内的 5 亿美元的再融资，以及一项新的 14 亿美元的公司借款融资。现在，由于我在之前的电话会议中详细讨论了露天零售业利好因素的关键驱动因素，我将稍微限制我的解释。但简而言之，我们持续强劲的表现最显著的驱动因素是我们的街头零售投资组合，特别是五个关键因素。第一，供应有限且持续减少。

第二，也是可能更重要的，由于零售商持续专注于拥有自己的实体店，而不是过度依赖批发或数字渠道，需求正在增加。第三，由于消费者具有韧性，尤其是街头店的优质购物者，租户表现强劲。第四，在我们重新租赁街头店时，相对较低的资本支出。最后，由于合同增长和更频繁的市场定价机会，我们的街头店的年度收入增长更强劲。这些持续的利好因素使我们能够实现稳健的内部收入增长，并将该增长转化为利润，无论是在收益增长还是净资产价值增长方面。Alexander J.

Levine 将讨论我们上个季度的进展以及为什么我们有望在可预见的未来持续实现卓越增长。然后，为了补充这种内部增长，并确保我们能够持续实现这种稳健增长，我们还有外部增长计划。Reginald Livingston 将讨论我们上个季度的收购活动，我们继续实现我们的目标，包括我们资产负债表上的街头零售收购以及通过我们的投资管理平台执行。但让我提供一些观察。正如我们在过去一年中看到投资者对零售业的兴趣增加一样，大多数露天零售业的竞争都在加剧。

但进入市场的交易量也在增加。因此，即使竞争加剧，我们也预计能够实现我们的收购目标。虽然我们欢迎公司，但仅仅通过购买现有收益来实现我们目标回报变得更加困难。因此，就街头零售投资机会而言，虽然竞争激烈，但它仍然是一个比其他形式的竞争较少的领域，合格的买家也较少。我们仍然看到足够多的有吸引力的投资，这些投资在第一天就能增加收益和净资产价值。我们最关注的是那些具有近期价值创造机会的投资，我们可以利用我们的技能和关系来释放这些价值。

我们仍然能找到在短期内能让我们获得 6% 以上收益的交易，但这需要更多的变动因素。而且由于我们的团队从未犹豫过利用其增值技能和关系，我们欢迎这种转变。我们的投资管理平台也是如此。通过简单地购买稳定资产来实现机会性回报的能力，正如我们几年前在基金五投资期间成功做到的那样，变得越来越困难；因此，我们过去一年的近期投资更加侧重于增值，我们预计这种侧重将继续下去。

就我们的投资管理活动而言，我们可以与越来越多的机构资本合作，并利用这种日益增长的兴趣。所以我们不必只是打败他们；我们也可以加入他们。需要明确的是，就我们的 REIT 和投资管理收购而言，我们的目标仍然是确保我们的投资在第一天就能增加收益和净资产价值，并实现每部署 2 亿美元资产获得一美分的 FFO。

Reggie 将详细介绍我们最近的活动如何满足我们在交易量和增值方面的目标，并且同样重要的是，我们如何为持续的卓越增长奠定基础。最后，John Gottfried 将介绍我们的资产负债表指标，以及我们如何能够继续推动内部和外部增长，拥有充足的干火药和多元化的资本来源。总之，我们的街头零售投资论点正在奏效。我们看到的内部和外部机会为实现稳健的多年收入增长提供了清晰的路线图，然后将该增长转化为利润。

然后，凭借充足的资产负债表能力，我们能够抓住我们面前的激动人心的机会。我要感谢团队的持续辛勤工作。说到这里，我将把会议转交给 AJ。

Alexander J. Levine： 谢谢，Ken。大家早上好。我想先介绍一下内部增长的最新情况，重点关注我们高增长街道的趋势和表现。然后，我将谈谈我们一些恢复缓慢但有巨大上涨潜力的市场，主要是旧金山和北密歇根大道，最后我将介绍达拉斯亨德森大道的最新情况。总的来说，在 REIT 投资组合和投资管理平台方面，本季度在街头和郊区租赁活动均表现强劲。第一季度签署的租赁合同总额为 350 万美元（按我们的份额计算）。

我们新租赁的谈判管道已增至 1150 万美元，比上一季度净增近 250 万美元。随着我们签署租赁合同，我们正在迅速补充管道，甚至超出预期。正如 Ken 所述，由于历史上的强劲供需动态以及在我们街道购物的具有韧性的高收入消费者，所有迹象都表明，我们能够在今年剩余时间和未来实现类似的结果。除了加速租赁速度外，我们还看到我们高增长街道的市场租金稳步上涨。

我们目前正在就我们的几条街道进行新的租赁、公平市场续约和提前租赁的市场定价调整，包括 SoHo、Upper Madison Avenue、M Street、Armitage Avenue 和 Melrose Place。这些市场都经历了多年的两位数租金增长，如果我们成功签署这些新交易，将导致加权平均价差略高于 40%。现在请记住，街头租赁合同有 3% 的合同增长。因此，在 3% 的增长了五年之后，40% 的价差意味着在此期间租金增长了近 60%。这就是我们所说的“并非所有价差都生而平等”。

现在，除了我们在街道上看到的行业领先增长之外，我们还在继续建立对历史上强劲但处于早期恢复阶段的市场（如旧金山和北密歇根大道）的信心。在我们上次更新时，我们报告称，自 2025 年初以来，我们已在我们的两个资产中签署了约 9 万平方英尺的新租赁合同，租户包括 LA Fitness Club Studio 和 T&T Supermarkets。自上次更新以来，在第一季度结束后，我们又增加了 25,000 平方英尺，签署了 Sprouts Farmers Market，他们将与 Trader Joe's 和 Club Studio 一起入驻 9th Street 555 号。

与 T&T 和 Club Studio 一样，这将是他们在旧金山的第一家店。现在变得清楚的是，租户对旧金山的复苏越来越有信心。此外，还有 70,000 平方英尺的空间需要租赁，以及一些有增值潜力的提前租赁机会，我们越来越有信心能够继续释放我们旧金山两个中心剩余的有价值的嵌入式价值。现在紧随旧金山之后的是北密歇根大道，该地区持续稳步改善，并且肯定已经走出了恢复的初期阶段。

我们还有很长的路要走，但客流量已恢复到 2019 年前的水平，自今年年初以来，租户需求明显增加。在过去一年中，我们看到了像 Mango、Aritzia、Uniqlo 和 American Eagle 等顶级品牌的开业和新租赁签约，最近，830 North Michigan Avenue 的 60,000 平方英尺的 Candy Hall of Fame 也已签约。即便如此，租金仍比之前的峰值低 50%。北密歇根大道是一条标志性、不可替代的街道，我们相信复苏将继续加速，当它加速时，我们将处于有利地位以捕捉这种上涨。

最后，我将以达拉斯亨德森大道的更新结束。提醒一下，亨德森大道的愿景是创建一个充满活力、适合步行的街道，汇集当今最受欢迎的零售商，并辅以动态且知名的餐饮——融合了芝加哥的 Armitage Avenue、纽约的 Bleecker Street、洛杉矶的 Melrose Place 和华盛顿特区的 M Street 等街道的成功经验。简而言之，达拉斯第一个也是唯一一个真正的街头零售购物体验。这条街已经有一个不错的开端，像 Tecovas 和 Warby Parker 这样的租户的销售额已经可以使租金翻倍。

而且，街道上 80% 的零售空间已经有了着落，我们的新租赁合同也正在实现这一点。我不能透露所有已承诺品牌的名称，但为了让您有所了解，该项目将包括像 Rag & Bone 这样全国知名的租户，他们将从 Highland Park Village 搬迁过来，以及一系列在我们其他高增长街道上取得成功的年轻品牌，如 Gizio、Cami 和 Margaux。我们还为更本地化、更具德克萨斯特色的品牌预留了约 10% 的空间。

再加上一些有趣的、高销量的餐饮，如 Prince Street Pizza、Papa Bagels 和 Salt N' Stir 冰淇淋，您就能打造出一条精心策划、适合步行的街道。因此，总而言之，关键的收获是，尽管过去几个季度租赁活动一直保持高位，但我们仍然看到未来有很大的增长空间，无论是通过市场定价机会和我们高增长街道的持续租赁，还是通过进入近期开始显示强劲复苏迹象的市场。一如既往，我要感谢团队的辛勤工作。说到这里，我将把会议转交给 Reggie。

Reginald Livingston： 谢谢，AJ，大家早上好。我将介绍两件事：我们第一季度和截至四月为止的交易活动，然后我将分享一些关于我们对市场看法的观点。在交易方面，我们今年迄今为止非常忙碌。我们已经完成了超过 10 亿美元的收购和再融资，在全国两个首屈一指的奢侈品零售走廊获得了立足点，同时实现了我们的增值和增长门槛，并建立了一个有望维持今年剩余时间高活动水平的管道。那么，让我们来详细看看。从之前未宣布的收购开始。

在本季度末，在我们 REIT 投资组合中，我们首次投资了棕榈滩的 Worth Avenue，以 4300 万美元收购了 225 Worth。这条街道是全国最不可替代的奢侈品零售走廊之一，它具备了持续租金增长的所有要素，包括表现强劲的租户、高端客户群和有限的供应。该资产包括 Gucci、Jay McLaughlin 和 G4，并具有重大的市场定价机会，我们将在不久的将来加以利用。我们对 Worth 的信心超越了这单一资产。

我们在该走廊拥有活跃的管道，我们在那里的策略与我们在其他市场执行的策略相似：收购基础性头寸，建立规模，并激活集中化的优势以随着时间的推移驱动回报。在本季度结束后，同样在我们 REIT 投资组合中，我们以 1.09 亿美元的价格完成了对 4 和 28 Newbury 的收购。这些资产是