American Healthcare REIT Q1 财报电话会议要点

American Healthcare REIT 在另一个强劲季度后上调了 2026 年全年的展望，总投资组合同店 NOI 上涨 12.1%，归一化每股 FFO 为 $0.50，同比增长 31.6%。

业绩由 Trilogy 整合式老年健康园区和 SHOP 部分领衔，分别实现同店 NOI 增长 14.5% 和 19.7%，并伴随入住率提升和利润率扩张。

公司还概述了积极的增长策略，迄今已完成 $2.492 亿的收购，管线中有超过 $6.5 亿的已授予交易，并在提升信贷容量和降低杠杆后拥有更强的资产负债表。

American Healthcare REIT (NYSE:AHR) 在报告了另一个双位数同店净营业收入增长的季度后上调了 2026 年展望，这得益于 Trilogy 整合式老年健康园区业务和老年住房运营组合的强劲表现。

在公司第一季度财报电话会议上，董事长、临时 CEO 兼总裁 Jeffrey Hanson 表示 REIT 实现了“在核心指标上又一个异常强劲的季度”，引用了连续第九个季度的双位数同店 NOI 增长、持续的收购活动、更强的资产负债表以及提升的全年指引。

Hanson 还提供了关于 CEO 和总裁 Danny Prosky 的最新情况，后者在二月经历了一次健康事件。Hanson 表示 Prosky 正在家中康复，最近接受了一项“非常顺利”的重要医疗手术，并已通过线上方式参与董事会会议。Hanson 说公司尚未确定 Prosky 何时回归的明确时间表，但预计很快会有更清晰的进展。

同店 NOI 增长在关键细分市场持续

首席运营官 Gabe Willhite 表示，总投资组合同店 NOI 在第一季度上升 12.1%，标志着公司连续第九个季度实现双位数增长。他将此表现归因于长期护理需求、老年住房新供应受限、运营商质量以及 American Healthcare REIT 平台的韧性。

Willhite 说，80 岁以上人口——长期护理的核心用户——正以加速的速度增长，而老年住房供应增长仍接近历史低位，因为新建项目对许多开发商而言在经济上难以立足。

公司整合式老年健康园区部门（亦称 Trilogy）报告同店 NOI 增长 14.5%。同店入住率平均为 91.2%，同比上升约 220 个基点，同店收入因费率和入住率提升而增长 6.9%。Willhite 表示，Trilogy 的质量组合在同店基础上占居民天数的 75.5%，比去年同期上升约 60 个基点。

Willhite 说，Trilogy 的同店 NOI 利润率首次自 COVID 以来超过 20%，称其为“另{一个重要里程碑”。在老年住房运营组合（SHOP）中，同店 NOI 增长 19.7%，同店入住率平均为 88.6%，比去年同期上升约 255 个基点。SHOP 同店 NOI 利润率扩大约 215 个基点至 20.6%。

Willhite 表示，公司通过“动态收入和费用管理”来管理 SHOP 业务，包括在年初提升建筑入住率以及在春夏需求改善时管理街道费率。

收购管线扩张

首席投资官 Stefan Oh 表示，American Healthcare REIT 已在今年迄今完成 $2.492 亿的收购，全部位于 SHOP 部分。第一季度关闭约 $1.628 亿的交易，包括在加州和密苏里州的五个已宣布社区，价值约 $1.175 亿，以及两处堪萨斯州资产，总计约 $4.53 亿。季末后，公司在乔治亚州和南卡罗来纳州又关闭了六项 SHOP 资产，价值约 $8.64 亿。

Oh 表示，公司投资流程从先对运营商进行尽职调查再对资产进行评估，重点关注护理质量、运营历史和市场认知。他指出，公司大部分活动通过场外或有限流程渠道进行，提供了他所称的情报优势。

除了已完成的收购外，Oh 表示 American Healthcare REIT 还有超过 $6.5 亿的已授予交易尚未完成。他称这些交易预计将在 2026 年底前完成。在问答环节，Oh 说管线“几乎全部在 SHOP”，约 80% 涉及现有运营商，20% 涉及新运营商。他表示，$6.5 亿管线的大部分预计在第二季度末前完成，其余在第三季度完成。

Oh 还表示，公司在建开发管线的预期成本约为 $1.739 亿，其中约 $5.24 亿已获资金。该管线主要由 Trilogy 园区扩建和独立生活别墅项目组成。

强劲第一季度后提升指引

首席财务官 Brian Peay 表示，第一季度归一化运营资金每稀释股为 $0.50，较去年同期每稀释股 $0.38 上涨 31.6%。Peay 说，这一结果主要受双位数同店 NOI 增长以及 $9.5 亿 2025 年完成的收购贡献。

公司将 2026 年全年的同店 NOI 增长指引上调至 9%‑12% 区间。以中点计，Peay 表示该展望意味着总投资组合同店 NOI 连续第三年实现双位数增长。

Trilogy 同店 NOI 增长指引：11%‑15%

SHOP 同店 NOI 增长指引：15%‑19%

门诊医疗同店 NOI 增长指引：0%‑2%

三重净租物业同店 NOI 增长指引：2%‑3%

American Healthcare REIT 还将 2026 年全年的 NFFO 指引上调至每股 $2.03‑$2.09，中点上升 $0.04。Peay 表示，这将代表 NFFO 每股较 2025 年增长 20%。他指出，指引仅包括截至电话会议日期已完成的交易和资本市场活动。

资产负债表和资本市场活动

Peay 表示，2026 年 3 月 31 日的净债务/年化 EBITDA 比率改善至 3.0 倍，低于 2025 年底的 {3.4 倍。第一季度及第二季度初，公司通过其场内交易计划签订了前adel销售协议，出售约 810 万股，获得 $4.127 亿毛收入。

截至电话会议时，Peay 表示公司仍有约 $5.274 亿的未结前adel协议，假设全部实物结算。他还说，American Healthcare REIT 在季末后修订了信贷设施，将无担保循环信贷额度从 $6 亿提升至 $8 亿，并将到期日延长至 2030 年 4 月，提供两个六个月的延长期权。电话会议时循环信贷未有未偿还金额。

在回应分析师关于资本来源的问题时，Peay 表示公司将留存收益视为最廉价的股权形式，同时提及出售较小、非核心资产、ATM 计划以及可用的信贷额度。他说公司“对 3 倍债务/EBITDA 感到满意”，并致力于以“基本上投资级信用比率”运营业务。

管理层强调运营商策略和供应约束

在问答环节，分析师聚焦 Trilogy 的增长、利润率、开发计划以及 SHOP 收购环境。Willhite 表示 Trilogy 受益于高入住率、费率管理和精选的 Medicare Advantage 关系。他称提议的 2.4% CMS 费率“并不意外”，更像是 Trilogy 熟练护理费率增长的底线而非上限，因为运营商能够管理自付和 Medicare Advantage 关系。

Willhite 还表示，Trilogy 在威斯康星的开发策略可能更侧重于开发而非收购，因为 Trilogy 的整合模式难以通过购买资产复制。他说 Trilogy 承诺每年建设三至四个新园区，威斯康星的增长预计将与现有州的机会增量相结合。

关于 SHOP 收购，Oh 表示交易活动活跃，American Healthcare REIT 仍以低于置换成本的价格购买。他说，经过审慎的尽职调查，稳定收益率仍保持在七个百分点左右，尽管过去一年资本化率普遍上调了 25‑50 个基点，具体取决于交易。

Peay 表示公司仍在出售部分门诊医疗资产，尤其是规模较小、增长较慢的建筑，但仍坚持多元化的医疗保健投资策略。他说收购目前集中在 SHOP，这将使门诊医疗在整体组合中的比例随时间下降。

关于 American Healthcare REIT (NYSE:AHR)

American Healthcare REIT, Inc (NYSE: AHR) 是一家公开交易的房地产投资信托，专注于在美国收购、拥有和管理与医疗保健相关的物业。公司的组合包括老年住房社区、熟练护理设施、医疗办公楼和门诊护理中心，全部采用长期净租或三重净租结构，以提供稳定、可预测的租金收入。

公司采用与成熟医疗运营商合作的策略，针对主要大都市区和高增长的二线市场的物业进行投资，以利用人口老龄化和门诊服务需求增加等人口趋势。