Equity Lifestyle Properties 第一季度财报电话会议亮点

第一季度调整后 FFO 为 0.84 美元，核心投资组合 NOI 同比增长 4.9%，公司重申 2026 年全年调整后 FFO 指导中值为每股 3.17 美元，并指出会员实力和约 18% 的保费下降是业绩的积极贡献因素。

移动房屋仍然是业务的支柱——约占收入的 60%——入住率为 94%，97% 的房主居住支持长期持有，人口结构顺风（每天有 10,000 人在 65 岁），以及持续扩张（例如，自 2020 年以来在佛罗里达州增加了 1,100 个 MH 地块，在亚利桑那州完成了约 500 个扩张地块）。

2024 年飓风造成的码头修复延迟已将泊位重建推迟到 2026 年底和 2027 年，并将短期 RV/码头年度预期减少了约 150 万美元，尽管管理层预计需求将在 2027 年推动增长。

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Equity Lifestyle Properties (NYSE:ELS) 公布了 2026 年第一季度业绩，管理层表示业绩符合预期，其中调整后营运资金 (FFO) 为每股 0.84 美元，核心投资组合净营业收入 (NOI) 同比增长 4.9%。该公司维持其 2026 年全年调整后 FFO 指导中值为每股 3.17 美元（区间为 3.12 美元至 3.22 美元）。

管理层强调稳定的 MH 入住率和人口结构顺风

副董事长兼首席执行官 Marguerite Nader 表示，该公司“继续保持我们强劲的核心业务的长期记录”，并强调了其移动房屋 (MH) 投资组合的稳定性，该投资组合约占总收入的 60%。Nader 表示，MH 物业“目前入住率为 94%”，居民基础“97%”是房主——她表示这一属性支持长期持有、可预测性和经常性现金流。

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Nader 还指出了长期需求驱动因素，指出公司核心客户包括婴儿潮一代，并且“到 2030 年，每天有 10,000 人达到 65 岁”，随后是 X 世代的人口结构顺风。她补充说，ELS 的资产负债表仍然是竞争优势，平均债务到期期限超过七年，并且在 2028 年之前到期期限有限。

运营更新：季节性变化、扩张活动和码头

总裁兼首席运营官 Patrick Waite 表示，公司正处于季节性转型之中，候鸟客户正在离开阳光地带的物业，北方地区正在为夏季做准备。他将 ELS 社区描述为与当地住房市场相比具有价值主张，特别是在佛罗里达州和亚利桑那州。在佛罗里达州——ELS 最大的 MH 市场，约占核心 MH 收入的 50%——Waite 表示，主要都会区的独栋房屋价格从 35 万美元到 50 万美元不等，而 ELS 社区的新房平均价格约为 10 万美元，二手房平均价格约为 5 万美元。

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Waite 表示，ELS 一直在高需求地区扩张，自 2020 年以来在佛罗里达州增加了 1,100 多个 MH 地块。在亚利桑那州，他表示 ELS 正在销售扩张项目中的房屋，库存售价为“11 万至 18 万美元”，并且公司拥有“500 个已完工的扩张地块”来支持入住率增长。在加利福尼亚州，他表示该投资组合“入住率为 99%”，房屋销售“通常是二手房”，价格“在 10 万美元及以上”。Waite 将居民的寿命归因于生活方式和便利设施，并表示房主平均居住 10 年。

在 RV 业务方面，Waite 表示，年度客户是稳定入住率的关键，截至 4 月份，ELS 的客户流失趋势与去年相比有所改善。他表示，年度地块占核心 RV 收入的 75%。然而，Waite 指出，由于许可证延迟和与风暴相关的项目的施工时间延长，年度码头收入面临同比入住率的逆风。他表示，ELS 预计这些项目将在“2026 年底和 2027 年”完成，支持入住率的增长，因为业务正在重建。

季度财务业绩：NOI 增长、会员实力和较低的保险成本

执行副总裁兼首席财务官 Paul Seavey 表示，第一季度调整后 FFO 为每股 0.84 美元，“符合我们的指导”，而核心投资组合 NOI 同比增长 4.9%，“略高于”预期。核心社区租赁收入同比增长 5.7%，Seavey 主要将其归因于续签居民的费率增长和新居民的市场租金。

本季度已出租地块增加了 54 块，季度末入住率为 93.9%。Seavey 表示，同比入住率比较受到过去 12 个月新增扩张地块的影响；调整扩张后，入住率为 94.4%，与去年持平。

ELS 在本季度销售了 228 套新旧房屋。在随后关于房屋销售价格和销量的提问中，Seavey 表示，本季度活动受到本期初冬季天气的影响，而随着季度进行，需求似乎更为稳定。他警告不要过度解读季度房屋销售价格，因为产品组合不同。

在 RV 和码头业务方面，Seavey 表示，第一季度核心度假村和码头租赁收入超出预算 10 个基点。年度 RV 和码头租金同比增长 4.2%，“略低于预期”，码头修复延迟影响了业绩。Seavey 将季节性和临时租金比指导高出 70 个基点，这归因于高于预期的季节性租金。

会员表现是另一个亮点。Seavey 表示，ELS 的“总会员业务”净贡献（扣除销售和营销费用后）为 1760 万美元，同比增长 13.7%，主要得益于费率增长。该公司在本季度发起了约 1,200 次升级订阅。

在费用方面，Seavey 表示，第一季度核心运营费用同比增长 1.8%。他还透露，ELS 于 4 月 1 日生效续签了财产和意外保险，同比保费下降了约 18%，“保障范围没有变化”。在回应分析师的提问时，Seavey 表示保险节约已纳入指导，但他拒绝提供公司最初的保费假设。

指导、码头修复延迟和资产负债表定位

Seavey 重申了 2026 年全年调整后 FFO 指导中值为每股 3.17 美元。在中值水平上，ELS 预计核心物业运营收入增长 5.7%（区间为 5.2% 至 6.2%），核心收入增长 4% 至 5%，核心费用增长 2.2% 至 3.2%。

按细分市场来看，全年指导假设 MH 租金增长 5.1% 至 6.1%，而 RV 和码头租金合并增长预计为 2% 至 3%。Seavey 表示，年度 RV 和码头租金约占全年 RV 和码头租金的 75%，ELS 预计年度租金收入中值增长 4.8%。然而，他表示，年度租金与先前指导相比的预期变化是由于码头投资组合，其泊位修复时间比预期长。

在问答环节中，Seavey 确认 RV 和码头年度预期下降归因于码头投资组合，并证实了分析师的估计，即影响“约 150 万美元”。Waite 表示，佛罗里达州有三个码头物业受到 2024 年飓风季的影响，并且延迟“大约需要 9-12 个月”，将预期的入住率重建推迟到 2026 年底和 2027 年。Nader 补充说，“2027 年有增长空间”，因为对泊位的需求很高，并且预计在恢复使用后会被填满。

对于第二季度，ELS 指导调整后每股 FFO 为 0.69 美元至 0.75 美元，核心物业运营收入增长 4.8% 至 5.4%。Seavey 表示，第二季度 MH 租金增长预计中值为 5.6%，年度 RV 和码头租金增长中值约为 5.1%。他还表示，季节性和临时 RV 收入指导反映了当前的预订节奏，而第三季度和第四季度的假设由于近期预订能见度有限而保持不变。

在讨论预订时，Seavey 告诉分析师，约 60% 的临时收入来自“抵达前 7-10 天”的预订。Nader 将四月份的一些季节性疲软归因于天气驱动的时间安排，客人比预期更早地向北迁移。

在资本市场方面，Seavey 表示 ELS 的资产负债表“不受再融资和利率风险的影响”，浮动利率敞口仅限于信贷额度余额。他报告称，债务与 EBITDAre 之比为 4.5 倍，利息覆盖率为 5.6 倍，并表示公司通过其信贷额度和场内 (ATM) 计划可获得约 12 亿美元的资金。

在回应有关收购的问题时，Nader 表示行业交易量较低，并且“有限”的优质资产正在出售，尽管她指出可能比以前有更多购买临时 RV 公园的机会——“这不一定是我们感兴趣的东西”。她还表示，ELS 仍专注于在美国境内增长，并且不寻求国际扩张或 MH 和 RV 以外的新物业类型。

ELS 在电话会议结束时表示，期待向投资者更新第二季度收益。

关于 Equity Lifestyle Properties (NYSE:ELS)

Equity Lifestyle Properties, Inc (NYSE: ELS) 是一家上市公司房地产投资信托基金，专门从事移动房屋社区和休闲车度假村的收购、开发、所有权和运营。该公司在美国和加拿大拥有 450 多个物业，服务于 200,000 多名居民和游客。ELS 将其运营分为两个主要部分：移动房屋社区，提供长期住房解决方案；以及专为休闲旅行者和季节性顾客设计的豪华 RV 和季节性度假村。

在其移动房屋部门，ELS 提供房屋租赁以及社区设施，如景观公共区域、会所、游泳池和有组织的居民活动。