房地美大幅上调2027年抵押贷款利率预测值

“持续的 7.5% 的利率环境将导致库存永久冻结，迫使房屋建筑商在利润率压缩或完全停止新项目启动之间做出选择。”

房地美将2027年前的预测修正至7.5%，这预示着一个“高利率持续更久”的时期，实际上扼杀了住房交易的叙事。虽然市场关注的是负担能力，但真正的风险在于“锁定”效应正在变得结构化。随着现有房主被锁定在低于4%的利率之下，库存将保持在历史低位，尽管需求骤降，但房价仍将被人为抬高。这不仅仅是一个降温期；这是一个流动性陷阱。关注iShares美国住宅建筑ETF（ITB）。如果开发商无法转向入门级库存或激励措施，随着未售出单位的持有成本冲击其资产负债表，其利润率将受到挤压。

“2027年7.5%的抵押贷款利率环境意味着住房开工量和发放量将比目前水平下降25-35%，这将给抵押贷款服务商和建筑商带来严峻的阻力，除非经济增长保持意想不到的强劲。”

房地美将2027年预测上调70个基点（此前为6.7%，现为7.5%），这表明经济学家预计通胀将持续存在，利率将维持高位更长时间。这一点很重要，因为抵押贷款需求的破坏已经显现——待售房屋销量同比下降8.5%，贷款资格收紧——而7.5%的利率环境将压缩新屋开工量，减少抵押贷款服务商的发行量，并挤压房屋建筑商的利润率。然而，文章将10年期国债的变动与抵押贷款利率预测混为一谈，而没有解决利差问题：如果美联储最终在2026-27年大幅降息（衰退情景），即使抵押贷款利差扩大，10年期国债也可能下跌，导致利率低于房地美的预期。该预测还假设不存在需求破坏的反馈循环，迫使美联储更早地屈服。

“预计到2027年抵押贷款利率将达到7.4%–7.5%，这意味着住房交易和再融资将持续受到拖累，为住房相关股票带来有意义的下行风险。”

房地美（Fannie Mae）的较高利率预测强化了借贷成本高昂的局面，这应会抑制住房交易量和新贷款发放，直至2026-27年。文章将此与通胀和美联储的举措联系起来，但低估了两个风险：（1）如果工资停滞不前而物价保持高位，负担能力可能会进一步恶化，从而比物价更能抑制活动；（2）供应限制可能会使物价难以大幅下跌，即使交易量萎缩，也会造成需求疲软的背景。一个被忽略的角度是，在低再融资活动下，贷款机构和MBS参与者的盈利能力动态，在这种情况下，即使发放量崩溃，净利差也可能扩大。如果通胀降温且利率预期比预期更早地向下重新定价，该预测也可能出错。

“持续到2027年的7.5%抵押贷款利率将使住房销售低迷远超当前预期。”

房利美将30年期固定利率贷款上限提高至2027年的7.5%，此前该上限为6.7%，这凸显了粘性通胀和10年期国债的压力，将导致抵押贷款需求持续低迷。9月份的待售房屋数量同比已下降8.5%；进一步的利率上调可能会导致市场冻结加剧，因为贷款资格率和负担能力都在恶化。房屋建筑商和抵押贷款发起人将面临2027年之前持续的销量压力，而现有房屋库存可能会保持紧张，如果卖家拒绝以目前的成本出售的话。美联储最近的政策转变增加了另一层影响，因为抵押贷款利率更多地跟随通胀预期而非联邦基金利率本身。