ما معنى قانون حقوق المستأجرين للمستأجرين وأصحاب العقارات

وُصفت بأنها أكبر تغيير جذري في قوانين الإيجار في إنجلترا منذ أكثر من 30 عامًا، وستدخل قوانين جديدة تمنح المستأجرين المزيد من الحقوق حيز التنفيذ يوم الجمعة 1 مايو.

يهدف قانون حقوق المستأجرين إلى منح أكثر من 11 مليون شخص يستأجرون من مالك خاص المزيد من الاستقرار والأمان.

تعني القواعد الجديدة أيضًا تغييرات كبيرة بالنسبة للمؤجرين، حيث يحذر البعض من أنه قد تكون هناك تأخيرات في إخلاء المستأجرين السيئين من ممتلكاتهم.

ما هي المدة التي سيتمكن المستأجرون من استئجار منزل خلالها؟

تم حظر عقود الإيجار محددة المدة، حيث يكون المستأجرون ملتزمين بعقد لمدة 12 أو 24 شهرًا، بموجب القواعد الجديدة. بدلاً من ذلك، سيتم تأجير العقارات على أساس "دوري" أو متجدد.

يعني هذا أن المستأجرين الذين يرغبون في البقاء في عقار يمكنهم القيام بذلك. وتقول الحكومة إن هذا التغيير سيوفر للمستأجرين المزيد من الأمان.

يمكن للمستأجرين الذين يرغبون في المغادرة إعطاء إشعار لمدة شهرين. وتقول الحكومة إن هذا سيضع حدًا "للظلم المتمثل في حجز المستأجرين ودفع الإيجار مقابل عقارات دون المستوى المطلوب".

لا يحتاج المستأجرون الحاليون إلى التوقيع على عقد جديد حيث يحدث التغيير تلقائيًا.

إذا كنت مستأجرًا، يُطلب من مالك العقار أو الوكيل تزويدك بورقة معلومات حول التغييرات.

ينطبق قانون حقوق المستأجرين على إنجلترا. كانت اسكتلندا لديها اتفاقيات دورية للإيجارات منذ عام 2017، لكن ويلز وأيرلندا الشمالية لا تزال تسمح بعقود محددة المدة.

هل سيكون المؤجر قادرًا على طرد الأشخاص دون سبب؟

أكثر من 11000 أسرة في إنجلترا قد استعادت منازلها من قبل رجال التنفيذ القضائي بعد إخلاء "بدون سبب" بموجب المادة 21 في العام حتى يونيو 2025.

بموجب القانون الجديد، تم تشديد أسباب إخلاء المستأجرين بشكل كبير.

لا تزال أي إشعارات بالإخلاء الصادرة قبل نهاية أبريل 2026 سارية المفعول.

ولكن اعتبارًا من 1 مايو، يجب أن يكون لدى المؤجر الذي يقرر إخلاء مستأجر سبب قانوني صالح للقيام بذلك.

يشمل ذلك الرغبة في بيع العقار أو الانتقال إليه بنفسه. (ولكن ليس خلال الـ 12 شهرًا الأولى من الإيجار).

يمكن إخلاء المستأجرين أيضًا إذا ألحقوا الضرر بالعقار، أو ارتكبوا سلوكًا معادياً للمجتمع.

إذا تأخروا بشكل كبير في دفع الإيجار - المعروف باسم متأخرات الإيجار - يمكن للمؤجر إعطاء إشعار في أي وقت.

بموجب القواعد الجديدة، إذا لم يغادر المستأجر بعد فترة الإشعار التي تبلغ أربعة أشهر، فستقرر المحكمة ما إذا كانت ستصدر أمرًا بحيازة العقار.

لن يتمكن المؤجرون أيضًا من إخلاء المستأجرين بسبب تقديم شكاوى بشأن الظروف السيئة.

في مرحلة لاحقة من التغييرات على قوانين الإيجار في إنجلترا، المتوقعة بحلول عام 2027، سيدخل "قانون آواب" حيز التنفيذ.

سُمي على اسم آواب إشاك البالغ من العمر عامين، الذي توفي عام 2020 بعد تعرضه للعفن في منزله في روشديل، وسيتطلب ذلك إصلاح المخاطر في غضون إطار زمني معين.

ومع ذلك، لن يتم تطبيق "معيار المنازل اللائقة" الإلزامي، لجعل الظروف متوافقة مع القطاع الاجتماعي، حتى عام 2035.

متى يمكن للمؤجر زيادة الإيجار؟

يحتاج المؤجرون إلى إعطاء إشعار لمدة شهرين ولا يمكنهم زيادة الإيجار إلا مرة واحدة في السنة إلى "سعر السوق".

إذا اعتقد المستأجر أن المبلغ مفرط، فيمكنه الطعن في المؤجر أمام نوع من المحاكم المدنية يسمى هيئة قضائية من الدرجة الأولى.

سيؤدي القانون الجديد أيضًا إلى إنهاء ممارسة "حروب المزايدة"، بحيث لا يمكن مطالبة المستأجرين الجدد بدفع أكثر من السعر المعلن.

وفقًا لتقدير أولي من قبل مكتب الإحصاءات الوطنية (ONS)، ارتفعت إيجارات القطاع الخاص الشهرية المتوسطة في المملكة المتحدة بنسبة 3.5٪ لتصل إلى 1367 جنيهًا إسترلينيًا في 12 شهرًا حتى يناير 2026.

يشعر بعض النشطاء في إنجلترا أن القانون لا يذهب بعيدًا بما فيه الكفاية للمساعدة في القدرة على تحمل التكاليف ويرغبون في إدخال تحديد سقف للإيجار.

قدمت اسكتلندا ضوابط للإيجار، ومن المتوقع أن تبدأ في عام 2027.

ما هو مبلغ التأمين الذي يتعين على المستأجرين دفعه؟

لا توجد تغييرات على قواعد خطط التأمين المحمية التي تعمل حاليًا في إنجلترا لتغطية الأضرار المحتملة.

الحد الأقصى الذي يمكن أن يطلبه المؤجر يظل:

• خمسة أسابيع من الإيجار - إذا كان الإيجار السنوي أقل من 50000 جنيه إسترليني
• ستة أسابيع من الإيجار إذا كان الإيجار السنوي 50000 جنيه إسترليني أو أكثر

ومع ذلك، لن يتمكن المؤجرون من طلب سوى إيجار شهر واحد مقدمًا لتأمين الإيجار - أو 28 يومًا من الإيجار للإيجارات بفترات إيجار أقل من شهر واحد.

يحذر بعض المؤجرين من أن هذا قد يعني أن المجموعات ذات الدخل غير المستقر، أو الطلاب الأجانب، قد يكونون أقل عرضة للعثور على منزل في المستقبل. كان العديد منهم سيدفعون عدة أشهر من الإيجار مقدمًا.

ماذا لو تلقيت إعانات أو لدي أطفال؟

سيكون من غير القانوني للمؤجرين والوكلاء التمييز ضد المستأجرين المحتملين الذين يتلقون إعانات أو لديهم أطفال.

ومع ذلك، لا يزال بإمكان المؤجرين والوكلاء إجراء فحوصات المراجع والقدرة على تحمل التكاليف قبل اختيار مستأجر.

هل يمكنني الاحتفاظ بحيوان أليف في منزل مستأجر؟

يجب على المؤجر النظر في طلب الاحتفاظ بحيوان أليف ولا يمكنه الرفض "بشكل غير معقول".

سيتمكن المستأجرون من الطعن في القرارات إذا اعتقدوا أنها غير عادلة.

كيف سيتم تطبيق القواعد الجديدة؟

ستكون المجالس المحلية مطلوبة لضمان امتثال المؤجرين.

سيواجه المؤجرون الذين ينتهكون القانون بشكل خطير أو متكرر غرامات تصل إلى 40000 جنيه إسترليني.

تقول الحكومة إن المجالس المحلية تلقت حصة من 60 مليون جنيه إسترليني لتمويل التنفيذ.

ما هي المساعدة المتاحة للمؤجرين لإخلاء المستأجرين السيئين؟

يحتاج المؤجرون إلى اللجوء إلى المحاكم للحصول على حيازة منزلهم إذا رفض المستأجر المغادرة.

يشعر بعض مجموعات المؤجرين بالقلق من أن إلغاء عمليات الإخلاء "بدون سبب" بموجب المادة 21 والطلب بإجراء جلسات استماع في المحكمة للنزاعات قد يؤدي إلى تفاقم التأخيرات الطويلة في المحكمة.

وفقًا لأرقام من وزارة العدل، ينتظر المؤجرون من القطاع الخاص حاليًا 26 أسبوعًا - وهو متوسط - بين تقديم مطالبة والقدرة على استعادة عقار. قبل عشر سنوات، كان حوالي 16 أسبوعًا.

تشير البيانات من الرابطة الوطنية لملاك المساكن السكنية إلى أن متوسط خسارة الإيجار لكل عقار يبلغ أكثر من 12000 جنيه إسترليني على المستوى الوطني، وأكثر من 19000 جنيه إسترليني في لندن لكل عقار.

تقول الحكومة إنها توظف ما يصل إلى 1000 قاضٍ وعضو في الهيئة القضائية في جميع المحاكم والهيئات القضائية.

تقول إنها تتوقع أن تؤدي الإصلاحات إلى تقليل الضغط على المحاكم على المدى الطويل.

حذر بعض المؤجرين من أنهم قد يغادرون السوق بسبب التغييرات.

تقول الرابطة الوطنية لملاك المساكن السكنية إنها لا تعتقد أن هناك سيكون "نزوح جماعي"، ولكن قد يكون بعض المؤجرين أكثر حذرًا بشأن من يؤجرون لهم.

تتضمن النصيحة المقدمة للمؤجرين من قبل الحكومة تذكيرًا بأنه يجب إعطاء المستأجرين ورقة المعلومات حول كيفية تأثير قانون حقوق المستأجرين على إيجارهم.