LXP Industrial (LXP) Q1 2026 Earnings Call Transcript

Bildquelle: The Motley Fool.

DATUM

Mittwoch, 29. April 2026, 8:30 Uhr ET

TEILNEHMER DES CALLS

- Chairman und Chief Executive Officer — T. Wilson Eglin

- Chief Financial Officer — Nathan Brunner

- Chief Investment Officer — Brendan Mullinix

- Executive Vice President und Director of Asset Management — James Dudley

- Investor Relations — Heather Gentry

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Vollständiges Transkript der Telefonkonferenz

Heather Gentry: Vielen Dank, Operator. Willkommen zur LXP Industrial Trust First Quarter 2026 Earnings Conference Call und Webcast. Die Gewinnmitteilung wurde heute Morgen verteilt und sowohl die Mitteilung als auch die vierteljährliche Ergänzung sind auf unserer Website im Bereich Investoren verfügbar und werden bei der SEC auf Formular 8-K eingereicht. Bestimmte Aussagen, die während dieser Telefonkonferenz zu zukünftigen Ereignissen und erwarteten Ergebnissen getroffen werden, können zukunftsgerichtete Aussagen im Sinne des Private Securities Litigation Reform Act von 1995 darstellen. LXP ist der Ansicht, dass diese Aussagen auf vernünftigen Annahmen beruhen.

Bestimmte Faktoren und Risiken, einschließlich derer, die in der heutigen Pressemitteilung zu den Ergebnissen enthalten sind, und derer, die in Berichten beschrieben werden, die LXP von Zeit zu Zeit bei der SEC einreicht, könnten dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse von LXP wesentlich von den in solchen Aussagen ausgedrückten oder implizierten Ergebnissen abweichen. Sofern gesetzlich nicht anders vorgeschrieben, übernimmt LXP keine Verpflichtung, zukunftsgerichtete Aussagen zu aktualisieren. In der Pressemitteilung zu den Ergebnissen und im vierteljährlichen Ergänzungsbericht hat LXP alle Nicht-GAAP-Finanzkennzahlen mit den am direktesten vergleichbaren GAAP-Kennzahlen abgeglichen. Jegliche Verweise in diesen Dokumenten auf bereinigte FFO des Unternehmens beziehen sich auf die bereinigten Funds from Operations des Unternehmens, die den Eigenkapitalinhabern und Kommanditisten auf vollständig verwässerter Basis zur Verfügung stehen.

Betriebsleistungsindikatoren einer einzelnen Investition sind nicht dazu bestimmt, als numerische Messung der historischen oder zukünftigen finanziellen Leistung, Finanzlage oder Cashflows von LXP betrachtet zu werden. An der heutigen Telefonkonferenz werden Will Eglin, Chairman und CEO, und Nathan Brunner, CFO, ein aktuelles Geschäftsupdate und Kommentare zu den Ergebnissen des ersten Quartals geben. Brendan Mullinix, CIO, und James Dudley, Executive Vice President und Director of Asset Management, stehen für den Q&A-Teil dieser Telefonkonferenz zur Verfügung. Ich übergebe nun das Wort an Will.

T. Wilson Eglin: Vielen Dank, Heather, und guten Morgen allerseits. Nach der erfolgreichen Umsetzung unserer strategischen Schlüsselinitiativen im Jahr 2025, einschließlich der Stärkung unserer Bilanz, der Erhöhung der Belegungsrate und der Behebung unserer Leerstände bei großen Flächen. In diesem Jahr konzentrieren wir uns hauptsächlich auf die Wertschöpfung in unserem Landbestand und die Bewältigung unserer kurzfristigen Ausläufe und bestehenden Leerstände. Wir haben bisher im laufenden Jahr 3,2 Millionen Quadratfuß an neuen Mietverträgen und Mietvertragsverlängerungen abgeschlossen, darunter der erfolgreiche Abschluss unseres 1,1 Millionen Quadratfuß großen Objekts im Markt Greenville-Spartanburg. Zusätzlich haben wir über 300.000 Quadratfuß an Leerstand vermietet und den Mietvertrag für ein 850.000 Quadratfuß großes Objekt in San Antonio um 10 Jahre verlängert.

Die Fundamentaldaten der Industrie entwickeln sich weiterhin in die richtige Richtung, mit einer Nettoabsorption von rund 40 Millionen Quadratfuß im ersten Quartal in den USA, was das stärkste erste Quartal seit 3 Jahren darstellt. Unsere Zielmärkte machten rund 29 Millionen Quadratfuß oder 72 % der US-Nettoabsorption aus, was die anhaltende Stärke in unseren Märkten zeigt, insbesondere in Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta und Columbus. Diese positiven Trends spiegeln sich in unserer starken Vermietungsdynamik im bisherigen Jahresverlauf sowie in unserer zukünftigen Pipeline wider, in der wir aktive Gespräche über 7,4 Millionen Quadratfuß an Entwicklungs- und Sanierungsflächen für Leerstände und Ausläufe bis 2027 führen. Die Vermietungsaktivität ist weiterhin am stärksten für großformatige Objekte, insbesondere für solche von 1 Million Quadratfuß oder mehr.

Wir verzeichnen auch eine erhöhte Nachfrage von datenbezogenen Mietern und Zulieferern sowie Industrien in unseren Märkten. Das Vermietungsvolumen von 1,8 Millionen Quadratfuß im Quartal beinhaltete die Verlängerung unseres 1,1 Millionen Quadratfuß großen Objekts in Greenville-Spartanburg, was einen erheblichen Mehrwert schuf. Wir haben diesen Mietvertrag um weitere 4 Jahre bis 2031 verlängert, nach dem ursprünglichen 2-Jahres-Mietvertrag vom Mai 2025. Diese Verlängerung verbesserte die anfängliche stabilisierte Cash-Rendite von 8 % für das Entwicklungsprojekt, wobei die neue Cash-Miete eine Steigerung von 5 % gegenüber der vorherigen Miete und jährliche Mietsteigerungen von 3 % darstellt. Für die verbleibenden 700.000 Quadratfuß, die wir im Quartal vermietet haben, erzielten wir Basis- und Cash-Mietsteigerungen von 34 % bzw. 24 %.

Der Bau unseres 1,2 Millionen Quadratfuß großen Entwicklungsprojekts in Phoenix, das wir auf unserer letzten Quartalskonferenz angekündigt haben, ist im Gange. Seitdem wurden die verbleibenden 2 Millionen Quadratfuß im West Valley vermietet, sodass derzeit keine Millionen-Quadratfuß-Gebäude auf dem Markt verfügbar sind. Wir führen Gespräche mit einem potenziellen Mieter und sind gut positioniert, falls dieser einen Mietvertrag im West Valley abschließt, angesichts des begrenzten Angebots an Millionen-Quadratfuß-Gebäuden. Wir evaluieren weitere Entwicklungsmöglichkeiten in unserem Landbestand, einschließlich in Columbus, wo wir 69 Acres auf unseren Aetna-Grundstücken haben, die 3 Objekte mit insgesamt rund 1,25 Millionen Quadratfuß unterstützen können.

In den letzten 12 Monaten betrug die Nettoabsorption im Markt Columbus 10 Millionen Quadratfuß, was zu einem Rückgang der Leerstandsquote um über 300 Basispunkte führte. Columbus bleibt ein starker Distributionsmarkt mit steigender Nachfrage über alle Produktgrößen hinweg, insbesondere im großformatigen Bereich, und hat einen Zustrom von Mieteraktivitäten erlebt, der Rechenzentren und fortschrittliche Fertigungsanlagen unterstützt. Soweit wir zukünftige Entwicklungsprojekte vorantreiben, beabsichtigen wir, diese durch opportunistische Asset-Verkäufe in unseren Nicht-Zielmärkten zu finanzieren. Wie wir bereits erwähnt haben, wird die Akquisitionstätigkeit selektiv sein und über 1031-Austauschtransaktionen finanziert, um Gewinne aus Veräußerungen aufzuschieben.

Ich übergebe nun das Wort an Nathan, der einen detaillierteren Überblick über unsere Finanzen, Vermietungsaktivitäten und unsere Bilanz geben wird.

Nathan Brunner: Danke, Will. Unser bereinigtes FFO des Unternehmens im ersten Quartal betrug rund 47 Millionen US-Dollar oder 0,80 US-Dollar pro verwässerter Stammaktie, was einem Wachstum von 2,6 % gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Das Same-Store NOI-Wachstum betrug im Quartal 2 %, was unseren Erwartungen entsprach. Unser stabilisiertes Portfolio war zum Quartalsende zu 96,6 % vermietet und pro forma für im April abgeschlossene neue Mietverträge zu 97,1 % vermietet, was dem Stand vom Jahresende 2025 entspricht.

Wir halten sowohl unsere Prognose für das bereinigte FFO des Unternehmens für 2026 im Bereich von 3,22 bis 3,37 US-Dollar pro Stammaktie als auch unsere Prognose für das Same-Store NOI-Wachstum für 2026 im Bereich von 1,5 % bis 2,5 % aufrecht. Hinsichtlich des Verlaufs des Same-Store-Wachstums für den Rest des Jahres erwarten wir, dass das Same-Store NOI-Wachstum im zweiten Quartal niedriger sein wird als im ersten Quartal, was die Auswirkungen der Mieterwechsel im ersten Quartal und den Zeitpunkt des Mietbeginns für die bisher im laufenden Jahr abgeschlossenen neuen Mietverträge widerspiegelt. Diese neuen Mietverträge werden voraussichtlich zu einem höheren Same-Store NOI-Wachstum in der zweiten Jahreshälfte beitragen. Die G&A im ersten Quartal betrug rund 10,3 Millionen US-Dollar, wobei die G&A für das Gesamtjahr 2026 voraussichtlich im Bereich von 39 bis 41 Millionen US-Dollar liegen wird.

Was die Vermietung betrifft. Wir machen weiterhin gute Fortschritte bei den Ausläufen für 2026 und haben rund 3,7 Millionen Quadratfuß oder 57 % unseres gesamten Mietrollens für 2026 bearbeitet, mit einer durchschnittlichen Cash-Mietsteigerung von etwa 25 %, ausgenommen 2 Festzinsverlängerungen. Will hat einige der größeren im bisherigen Jahresverlauf abgeschlossenen Mietverträge hervorgehoben, und ich werde auf einige andere bemerkenswerte Vermietungsergebnisse eingehen. Im Laufe des Quartals haben wir 352.000 Quadratfuß in unserem 640.000 Quadratfuß großen Objekt in Charlotte, North Carolina, für eine Laufzeit von 3 Jahren mit jährlichen Steigerungen von 3,5 % verlängert, was einer Cash-Mietsteigerung von 42 % entspricht. Wir vermarkten aktiv die verbleibenden 288.000 Quadratfuß der Immobilie, deren Mietvertrag im Oktober 2026 ausläuft.

Nach dem Quartalsende haben wir den Mietvertrag mit dem Mieter verlängert, der 270.000 Quadratfuß in unserem Mehrfamilienobjekt im Markt Savannah belegt, dessen Mietvertrag am 30. Juli auslief. Die 10-jährige Mietvertragsverlängerung mit jährlichen Steigerungen von 3 % stellt eine Cash-Mietsteigerung von 19 % gegenüber der vorherigen Miete dar. Bezüglich der Ausläufe für 2027 haben wir nach dem Quartal den Mietvertrag für unser 850.000 Quadratfuß großes Objekt in San Antonio für eine Laufzeit von 10 Jahren mit jährlichen Steigerungen von 2,75 % verlängert. Die Mietvertragsverlängerung beginnt im Mai 2027 mit einer Cash-Mietsteigerung von 25 %. Wir sind ermutigt durch die aktiven Gespräche über 4,6 Millionen Quadratfuß des Mietrollens für 2026 und 2027, einschließlich mehrerer unserer größeren Objekte.

Wir haben bisher im laufenden Jahr 330.000 Quadratfuß an Leerstand vermietet. Im Laufe des Quartals haben wir 85.000 Quadratfuß in Indianapolis an einen Mieter vermietet, der im Bereich der Rechenzentrenentwicklung tätig ist, und dabei eine Cash-Mietsteigerung von 34 % erzielt. Nach dem Quartalsende haben wir unser 250.000 Quadratfuß großes Objekt im Markt Houston für eine Laufzeit von 7 Jahren mit jährlichen Steigerungen von 3,75 % vermietet. Der neue Mietvertrag in Houston beginnt im Juni und stellt eine Cash-Mietsteigerung von 25 % dar. Die Bilanz von LXP bleibt in hervorragender Verfassung mit einer Nettoverschuldung im Verhältnis zum annualisierten bereinigten EBITDA von 5,1x zum Quartalsende. Wir hatten zum Quartalsende 1,3 Milliarden US-Dollar an liquiden Mitteln in der Bilanz, und unsere revolvierende Kreditfazilität über 600 Millionen US-Dollar war nicht in Anspruch genommen und vollständig verfügbar.

Wie wir auf unserer letzten Konferenz mitgeteilt haben, hat die Umstrukturierung unserer revolvierenden Kreditfazilität über 600 Millionen US-Dollar und unseres Term Loans über 250 Millionen US-Dollar im Januar das Schuldenfälligkeitsprofil des Unternehmens verlängert und die Zinskosten gesenkt, was die Bilanz weiter stärkt und finanzielle Flexibilität bietet. Schließlich haben wir im Quartal 325.000 Aktien zu einem Durchschnittspreis von 48,70 US-Dollar pro Aktie zurückgekauft. Damit übergebe ich das Wort wieder an Will.

T. Wilson Eglin: Danke, Nathan. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir mit den Ergebnissen des ersten Quartals und unseren starken Vermietungsergebnissen im bisherigen Jahresverlauf zufrieden sind. Im Laufe des Jahres werden wir uns weiterhin auf die Umsetzung unserer strategischen Prioritäten konzentrieren, einschließlich disziplinierter Kapitaleinsatz, Verfolgung wertsteigernder Wachstumschancen, Vermietung unseres Phoenix-Spekulationsprojekts und verbleibender Leerstände sowie die Förderung von Mark-to-Market-Mietwachstum. Da sich der Vermietungsmarkt weiter verbessert, sind wir zuversichtlich, dass unsere zukünftige Vermietungs-Pipeline von über 7 Millionen Quadratfuß zu zahlreichen attraktiven Vermietungsergebnissen führen wird, die starke Mark-to-Market-Ergebnisse erzielen. Damit übergebe ich das Wort wieder an den Operator.

Operator: [Operator-Anweisungen] Unsere erste Frage kommt von Todd Thomas von KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas: Ein paar Fragen. Erstens, zu den – Sie sprachen, Will, über den Mangel an großen Flächen in einigen Ihrer Hauptmärkte, einschließlich Phoenix, wo Sie mit dem Bau begonnen haben. Können Sie uns sagen, wie sich das auf den Markt auswirkt? Sehen Sie, dass sich das in Preissetzungsmacht, besseren Diskussionen über potenzielle Mietwachstum oder Dringlichkeit seitens der Mieter niederschlägt? Und würden Sie dann versuchen, dieses Entwicklungsprojekt zu entrisiken und vorzuvermieten? Oder denken Sie, dass es wahrscheinlich bessere Renditechancen bietet, damit zu warten, bis es näher an der Fertigstellung und Lieferung ist?

T. Wilson Eglin: Ja, sicher. Danke, Todd. Ich denke, wie wir in Phoenix seit unserem letzten Anruf erwartet haben, wurden die letzten 2 Millionen Quadratfuß an konkurrierenden Gebäuden vermietet. Wir sind also in einer großartigen Position für dieses Objekt, mit dem wir begonnen haben. Wir haben einen potenziellen Mieter, mit dem wir recht eng zusammenarbeiten, aber heute gibt es nichts zu berichten. Ich denke, wir würden es vorziehen, vorzuvermieten und die Investition zu entrisiken und einen Gewinn zu erzielen und dann weiterzumachen, da es andere gute Möglichkeiten im Landbestand gibt. Sie erwähnten Columbus, das ist ein weiteres, das sich unserer Meinung nach gut für uns eignet. Die Nachfrage nach großen Flächen entwickelt sich sehr gut. Und im Moment sind wir hinsichtlich des Ergebnisses für Phoenix auf jeden Fall recht optimistisch.

Todd Thomas: Okay. Und dann, Nathan, Sie haben angegeben, dass 57 % der Ausläufe für 2026 bearbeitet wurden. Das beinhaltete einige der Aktivitäten, die im April stattfanden. Können Sie uns bitte ein Update zu den verbleibenden Ausläufen für 2026 geben, in Bezug auf Ihre Erwartungen, ob es bekannte Mieterwechsel gibt?

James Dudley: Todd, hier ist James. Ich übernehme das. Wir haben eine sehr gute Aktivität bei den verbleibenden Ausläufen für 2026, und die Mehrheit davon erwarten wir zu verlängern. Wir haben ein paar kleine bekannte Mieterwechsel, die noch ausstehen. Wir haben eine 97.000 Quadratfuß große Fläche in unserem Mehrfamiliengebäude in Columbus, wo wir erwarten, dass der Mieter auszieht. Wir vermarkten das zur Vermietung. Wir haben gute Aktivitäten dafür. Und dann möchte ich auch auf ein paar der neuen Leerstände eingehen, die wir hatten.

Wir hatten den Mieterwechsel in Tampa, die 230.000 Quadratfuß, für die wir kürzlich ordentliche Aktivitäten hatten, und auch die 120.000 Quadratfuß, die gerade im ersten Quartal in Greenville-Spartanburg ausgezogen sind, für die wir wirklich gute Aktivitäten haben. Und dann haben wir auch eine sehr kleine Mietfläche in Greenville-Spartanburg von 70.000 Quadratfuß, bei der wir erwarten, dass der Mieter möglicherweise auszieht, und eine weitere von 163.000 Quadratfuß in Greenville-Spartanburg, bei der ein Mieterwechsel stattfindet. Also kleine Mieterwechsel, gute Aktivitäten in einem starken Markt, und die Aktivitäten in Greenville-Spartanburg konzentrieren sich hauptsächlich auf den Park, den wir besitzen.

Wir haben also viele verschiedene Dinge, die wir von der Größe her tun können, und Mieter verschieben, wir sprechen mit den Mietern, die sich derzeit in oder um diesen Bereich im Park befinden, und versuchen herauszufinden, ob einige expandieren möchten. Also wieder, gute Aktivitäten bei diesem anstehenden Leerstand und dem Leerstand, den wir im ersten Quartal hatten.

Todd Thomas: Okay. Das ist hilfreich. Und zuletzt, die 1,8 Millionen Quadratfuß an Leerstand, diese Gelegenheit im Portfolio, schätzen Sie sie auf etwa 0,32 US-Dollar pro Aktie. Ist etwas in der Prognose enthalten, das sich auf die Vermietung dieser leerstehenden Flächen bezieht und das in der Prognose für dieses Jahr enthalten ist?

Brendan Mullinix: Ja, Todd, vielleicht kann ich das so formulieren, dass wir zu den zugrunde liegenden Treibern der Prognose zurückkehren. Und sie sind im Wesentlichen unverändert gegenüber unserer Q4-Gewinnkonferenz. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Belegungsrate für das Portfolio im Mittelwert etwa 96,5 % beträgt, was im Wesentlichen dem Stand vom Ende des 1. Quartals entspricht oder mit einigen der Aktivitäten, die wir im April hatten, etwas darüber liegt. Am oberen Ende der Prognose liegt die durchschnittliche Belegungsrate bei 97 % und am unteren Ende bei 96 %.

Operator: Unsere nächste Frage kommt von Anthony Paolone von JPMorgan.

Anthony Paolone: Angesichts der Kommentare zu Columbus, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie dieses Jahr ein oder zwei Projekte starten?

Brendan Mullinix: Hier ist Brendan. Heute gibt es nichts anzukündigen, aber wie bereits erwähnt, sind die Fundamentaldaten in Columbus heute sehr positiv. Wir sehen eine große Nachfrage sowohl von datenbezogenen Nutzungen als auch von der Fertigung sowie von den Nachfragetreibern, die in diesem [unverständlich] Markt seit einiger Zeit bestehen. Derzeit