American Healthcare REIT Q1 決算説明会ハイライト

American Healthcare REITは、さらに堅調な四半期を経て、通年の2026年見通しを引き上げました。ポートフォリオ全体の既存店NOIは12.1%増加し、正規化FFO1株当たりは0.50ドルとなり、前年同期比31.6%増加しました。

業績を牽引したのは、トリロジー統合型高齢者ヘルスケアキャンパスとSHOPセグメントで、それぞれ既存店NOI成長率が14.5%、19.7%を記録し、稼働率の上昇と利益率の拡大も伴いました。

同社は積極的な成長戦略も概説しており、年初来で2億4920万ドルの買収を完了し、パイプラインには6億5000万ドル以上の契約済み案件があり、信用枠の増強とレバレッジの削減によりバランスシートも強化されました。

American Healthcare REIT（NYSE:AHR）は、トリロジー統合型高齢者ヘルスケアキャンパス事業とシニアハウジング運営ポートフォリオの好調に支えられ、二桁成長を続ける既存店純営業収益（NOI）の四半期決算を発表した後、2026年の見通しを引き上げました。

同社の第1四半期決算説明会で、会長兼暫定CEO兼社長のジェフリー・ハンソン氏は、REITが「中核指標全体でさらに非常に好調な四半期」を達成したと述べ、二桁の既存店NOI成長が9四半期連続で続いたこと、継続的な買収活動、バランスシートの強化、通年ガイダンスの引き上げを挙げました。

ハンソン氏はまた、2月に健康上の問題を抱えたCEO兼社長のダニー・プロスキー氏の近況についても報告しました。ハンソン氏によると、プロスキー氏は自宅で回復中であり、最近「非常にうまくいった」重要な医療処置を受け、バーチャルで取締役会に参加し続けているとのことです。ハンソン氏は、プロスキー氏の復帰時期についてはまだ確定的なタイムラインはないものの、近いうちにさらに明確になることを期待していると述べました。

主要セグメント全体で既存店NOI成長が継続

最高執行責任者（COO）のゲイブ・ウィルハイト氏は、第1四半期のポートフォリオ全体の既存店NOIが12.1%増加し、同社にとって二桁成長が9四半期連続となったと述べました。同氏は、この業績を長期ケアの需要、新規シニアハウジング供給の制約、オペレーターの質、American Healthcare REITのプラットフォームの耐久性に起因するとしました。

ウィルハイト氏は、長期ケアの主要利用者である80歳以上の人口が加速ペースで増加している一方、多くのデベロッパーにとって新規建設の経済的な正当化が難しいため、シニアハウジングの供給増加率は歴史的な低水準にとどまっていると述べました。

トリロジーとしても知られる同社の統合型高齢者ヘルスケアキャンパスセグメントは、14.5%の既存店NOI成長を報告しました。既存店稼働率は平均91.2%で、前年同期比約220ベーシスポイント増加し、既存店売上高は賃料と稼働率の上昇により6.9%増加しました。ウィルハイト氏は、トリロジーの質的ミックスは既存店ベースで居住者日数ベースで75.5%に達し、前年同期比約60ベーシスポイント増加したと述べました。

ウィルハイト氏は、トリロジーの既存店NOIマージンがCOVID以降初めて20%を超えたと述べ、これを「もう一つの重要なマイルストーン」と呼びました。シニアハウジング運営ポートフォリオ（SHOP）では、既存店NOIが19.7%増加し、既存店稼働率は平均88.6%で、前年同期比約255ベーシスポイント増加しました。SHOPの既存店NOIマージンは約215ベーシスポイント拡大し、20.6%となりました。

ウィルハイト氏は、同社が「ダイナミックな収益・費用管理」を通じてSHOP事業を管理しており、年初のうちに稼働率を確保し、春夏の需要が改善するにつれてストリートレートを管理していると述べました。

買収パイプラインの拡大

最高投資責任者（CIO）のステファン・オー氏は、American Healthcare REITが年初来で2億4920万ドルの買収を完了したと述べ、すべてSHOPセグメント内での取引でした。第1四半期中に約1億6280万ドルが完了し、その中にはカリフォルニア州とミズーリ州の以前発表された5つのコミュニティ（約1億1750万ドル）と、カンザス州の2つの物件（合計約4530万ドル）が含まれます。四半期末後、同社はジョージア州とサウスカロライナ州でさらに6つのSHOP資産（約8640万ドル）の買収を完了しました。

オー氏は、同社の投資プロセスはまずオペレーターの引受から始まり、次に資産の引受を行うと述べ、ケアの質、運営実績、市場知識に焦点を当てています。同氏によると、同社の活動の多くはオフマーケットまたは限定的なプロセスチャネルを通じて行われ、彼が「情報上の優位性」と表現するものを生み出しています。

すでに完了した買収に加えて、オー氏はAmerican Healthcare REITが契約済みの案件で6億5000万ドル以上のパイプラインを持っていると述べました。同氏は、これらの案件は2026年末よりずっと前に完了すると予想しています。質疑応答セッション中、オー氏はパイプラインが「ほぼすべてSHOP」であり、約80%が既存オペレーター、20%が新規オペレーターが関与していると述べました。同氏は、6億5000万ドルのパイプラインの大部分は第2四半期末までに完了し、残りは第3四半期に完了すると予想しています。

オー氏はまた、同社の進行中の開発パイプラインの総予想コストが約1億7390万ドルであり、そのうち約5240万ドルが資金調達済みであると述べました。このパイプラインは主にトリロジーキャンパスの拡張と独立型リビングヴィラプロジェクトで構成されています。

好調な第1四半期を経てガイダンスを引き上げ

最高財務責任者（CFO）のブライアン・ペイ氏は、第1四半期の正規化後のFFO（不動産投資信託の運用からの資金）は希薄化後1株当たり0.50ドルで、前年同期の希薄化後1株当たり0.38ドルから31.6%増加したと述べました。ペイ氏は、この結果は主に二桁の既存店NOI成長と、2025年に完了した9億5000万ドルの買収からの貢献によってもたらされたと述べました。

同社は、2026年通年の既存店NOI成長ガイダンスを9%から12%の範囲に引き上げました。ペイ氏によると、中間点では、この見通しは二桁のポートフォリオ全体既存店NOI成長が3年連続で続くことを示唆しています。

トリロジー既存店NOI成長ガイダンス：11%～15%

SHOP既存店NOI成長ガイダンス：15%～19%

外来医療既存店NOI成長ガイダンス：0%～2%

トリプルネットリース物件既存店NOI成長ガイダンス：2%～3%

American Healthcare REITは、2026年通年のNFFO（正規化FFO）ガイダンスを1株当たり2.03ドルから2.09ドルに引き上げ、中間点で0.04ドル増加しました。ペイ氏は、これは2025年比でNFFO1株当たり20%の成長になると述べました。同氏は、このガイダンスには、決算説明会時点までに完了した取引と資本市場活動のみが含まれていると指摘しました。

バランスシートと資本市場活動

ペイ氏は、2026年3月31日時点でのネットデット対年換算EBITDAは3.0倍に改善し、2025年末の3.4倍から低下したと述べました。第1四半期および第2四半期初頭にかけて、同社はアット・ザ・マーケット（ATM）プログラムの下でフォワードセール契約を締結し、約810万株を4億1270万ドルの総収入で売却しました。

決算説明会時点では、ペイ氏は、完全な現物決済を仮定した場合、約5億2740万ドルの総収入を表す未決済のフォワード契約を保有していると述べました。同氏はまた、American Healthcare REITが四半期末後に信用ファシリティを修正し、無担保回転信用ファシリティの容量を6億ドルから8億ドルに増やし、満期を2030年4月に延長し、2回の6ヶ月延長オプションを付けたと述べました。決算説明会時点では、リボルバーに未払残高はありませんでした。

資本源に関するアナリストの質問に対し、ペイ氏は、同社は内部留保利益を最も安価なエクイティ形態と見なしており、さらに小規模で戦略性の低い資産の処分、ATMプログラム、利用可能な信用ファシリティ容量も挙げました。同氏は、同社は「EBITDAに対する負債比率3倍で満足しており」、事実上「投資格付けに近い比率」で事業を運営することにコミットしていると述べました。

経営陣、オペレーター戦略と供給制約を強調

質疑応答セッション中、アナリストはトリロジーの成長、利益率、開発計画、SHOPの買収環境に焦点を当てました。ウィルハイト氏は、トリロジーは高い稼働率、レート管理、選択的なメディケア・アドバンテージとの関係から恩恵を受けていると述べました。同氏は、提案されている2.4%のCMSレートは「驚きではなかった」と述べ、トリロジーのスキルド・ナーシングのレート成長の天井というよりは床であると表現しました。これは、オペレーターが民間支払いとメディケア・アドバンテージの関係を管理できる能力を考慮したものです。

ウィルハイト氏はまた、トリロジーの開発戦略はウィスコンシン州では、トリロジーの統合モデルは購入資産を通じて複製することが困難であるため、買収よりも開発に主に焦点を当てる可能性が高いと述べました。同氏は、トリロジーは年間3～4つの新しいキャンパスにコミットしており、ウィスコンシン州の成長は既存州での機会と並行して段階的に進むと予想しています。

SHOPの買収について、オー氏は取引活動は活発であり、American Healthcare REITは依然として代替建設コストを下回る価格で購入していると述べました。同氏は、規律ある引受により安定化利回りは7%台を維持しているものの、キャップレートは過去1年間で取引に応じて一般的に25～50ベーシスポイント上昇したと述べました。

ペイ氏は、同社は外来医療資産の一部、特に小規模で成長の遅い建物の売却を続けているが、多様化されたヘルスケア投資戦略へのコミットメントは維持していると述べました。同氏は、買収は現在SHOPに焦点を当てており、これにより時間とともに外来医療がポートフォリオ全体に占める割合は小さくなるだろうと述べました。

American Healthcare REIT（NYSE:AHR）について

American Healthcare REIT, Inc（NYSE: AHR）は、米国全土のヘルスケア関連不動産の取得、所有、管理に焦点を当てた公開不動産投資信託でした。同社のポートフォリオは、シニアハウジングコミュニティ、スキルド・ナーシング施設、医療オフィスビル、外来ケアセンターに及び、すべて長期ネットリースまたはトリプルネットリース構造の下で運営されており、安定した予測可能な賃貸収入を提供するように設計されています。

確立されたヘルスケアオペレーターとのパートナーシップ戦略を採用し、American Healthcare REITは、高齢化する人口や外来サービスへの需要増加といった人口動態トレンドを活用するために、大都市圏と成長著しい二次市場の両方の物件をターゲットにしました。