Choice Properties Real Est Invstmnt Trst Q1 決算説明会ハイライト

First Capital の買収：Choice とパートナーの KingSett は、First Capital REIT を約 94 億カナダドルで買収することに合意し、Choice は First Capital の約 50 億カナダドルの小売資産を取得し、この取引をポートフォリオを強化するためのまれな戦略的機会と位置づけています。

運用力：ポートフォリオの稼働率は 98.1% を維持し (小売 97.9%、産業 98.6%)、平均リース スプレッドが 21.8% で、同一資産のキャッシュ NOI の成長率が 3% に貢献しました。

財務状況と見通し：Q1 FFO は 1億9600万カナダドル (1ユニットあたり 0.271 カナダドル、YoY +2.7%) であり、IFRS NAV は 1ユニットあたり 14.53 カナダドルに上昇しました。First Capital の取引を除く場合、Choice は年間で 2 ～ 3% の同一資産のキャッシュ NOI の成長と、1ユニットあたり 1.08 ～ 1.10 カナダドルの希薄化 FFO の見通しを再確認しました。

Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) の幹部は、REIT の 2026 年第 1 四半期の決算コールで、稼働率の回復力、強力なリース スプレッド、および安定した同一資産の NOI の成長を強調するとともに、First Capital REIT を含む最近発表された「変革的」な買収についても言及しました。

First Capital の買収はまれな戦略的機会として位置づけ

社長兼 CEO の Rael Diamond は、2 週間前に発表された主要な取引に戻って始めました。4 月 16 日、Choice Properties とパートナーの KingSett Capital は、First Capital REIT を約 94 億カナダドルで買収することに合意しました。取引完了時、Diamond は Choice が First Capital の約 50 億カナダドルの小売資産を取得し、KingSett が残りの資産を取得すると述べています。

「この品質と規模の資産を取得する機会は非常にまれであり、特に当社の戦略とこれほど一致するものの場合、さらにまれです」と Diamond は述べており、この買収は「当社のポートフォリオをさらに強化し、Choice をカナダの主要な REIT として確立します」と述べています。経営陣は、年間を通じて取引の進捗状況について更新を提供すると述べています。

稼働率の安定、リース スプレッドが同一資産の NOI の成長を促進

Diamond は、第 1 四半期のポートフォリオの稼働率は 98.1% で「回復力」があり、優れた賃貸更新活動と 21.8% の平均リース スプレッドによって支えられ、同一資産の NOI の成長率が 3% に貢献したと述べています。REIT は「小売および産業の両方で健全な活動」を観察し、引き続き小売スペースのバックフィルと、ほぼ満杯の稼働率で産業の成長を促進していると述べています。

小売では、Choice は 97.9% の稼働率を報告し、四半期中に 364,000 平方のフィートの賃貸更新と 97,000 平方のフィートの新賃貸が完了しました。小売賃貸更新スプレッドは 17.2% で、大西洋地域とオンタリオ地域が主導し、経営陣は結果が 1 件の賃貸更新の影響を受けたことに注意しました。Diamond は、このスプレッドは「主に 28,000 平方のフィートの賃貸更新によって推進された」と述べ、そのテナントが市場賃料を下回る賃料を支払っていた 15 年ぶりの最初の市場賃貸更新として説明しました。

小売の維持率は 75.8% であり、Diamond はこれを主に Toys “R” Us の 2 か所の早期終了と、より高い賃料でバックフィルされた別の戦略的終了に帰しました。合計で約 50,000 平方のフィートです。これらの終了を除くと、維持率は約 85% になっていたでしょう。Diamond は、四半期中に空室となったスペースの半分以上が、今年後半に開始される予定のコミットメント契約があり、かつて Toys “R” Us の場所をバックフィルするために「高度な賃貸交渉」を行っていると付け加えています。

Bloor および Dundas の再配置など、価値創造イニシアチブが強調

経営陣は、Bloor および Dundas の再配置など、小売の価値創造活動についても議論しました。Diamond は、Loblaws が 3 月に旧 Zehrs の倉庫スペース 90,000 平方のフィートを空室にしたと述べ、この物件を Shoppers Drug Mart と GoodLife を導入し、Loblaws が No Frills への転換に投資するように再配置していると述べています。

Diamond は、このイニシアチブは 2027 年後半に安定化すると、約 200 万カナダドルの追加 NOI を生み出し、約 2500 万カナダドルの総追加価値を生み出すと予想されると述べています。彼はまた、この活性化は長期的な再開発計画に影響を与える追加の賃貸担保を導入しないと付け加えています。

Q&A セッションで、SVP of Leasing and Operations の David Muallim は、Bloor および Dundas での改善は、以前は一時的に使用されていたスペースに新しいテナントが入居したことが原因であると述べました。「Loblaws は基本的に一時的な保管のためにスペースを使用するために総賃料を支払っていました」と Muallim は述べており、Shoppers と GoodLife でバックフィルされたと述べています。

Muallim はまた、Loblaws の「規模の適応」取引がどのように構成されているかについて説明し、新しい第三者テナントは市場賃料を支払い、Loblaws からの終了支払いには、Loblaws が支払っている現行賃料と新しいテナントが支払う市場賃料の差額が考慮されると述べています。

産業はほぼ満杯、GTA の大型スペースの供給が減少

産業では、Diamond は四半期末の稼働率は 98.6% であったと述べました。REIT は、主にアルバータ州と大西洋州のポートフォリオによって推進された 46.2% のスプレッドで 103,000 平方のフィートの賃貸更新を完了しました。産業の維持率は 56.6% であり、Diamond はこれを Choice がテナントの成長要件に対応できなかったエドモントンの 73,000 平方のフィートの非賃貸に主に起因すると述べています。

Choice はまた、平均現行賃料より 40% 上の賃料で、アルバータ州とオンタリオ州で 24,000 平方のフィートの新賃貸を完了しました。Greater Toronto Area では、高品質で大型の産業スペースの供給が減少しており、Choice が Choice Caledon Business Park の次の段階を進めるにつれて、REIT は来年、750,000 平方フィートを超える新しいスペースの唯一の利用可能なオプションの 1 つになると予想しています。

Muallim はアナリストに、小売市場の強さから Choice は「強力な賃貸スプレッド」を予想していますが、残りの四半期には「低二桁」の範囲のスプレッドを予想しており、いくつかの賃貸更新は古い賃貸の固定レートに関連していることに注意しました。

FFO は上昇、NAV はわずかに上昇、見通しは取引の影響を除く再確認

最高財務責任者 Erin Johnston は、第 1 四半期の事業運営からの資金 (FFO) は 1億9600万カナダドル、1 希薄化ユニットあたり 0.271 カナダドルで、前年比 2.7% 上昇したと報告しました。Johnston は、この増加は、同一資産の成長、新規買収、新規開発、およびより高い賃貸放棄収入からの貢献を含む、総キャッシュ NOI の成長率 4.2% によって推進されたと述べています。相殺要因には、投資収入の減少、借り換え活動による金利費用の増加、G&A の増加、および手数料収入の減少が含まれます。

Johnston は、結果には、前年比で約 190 万カナダドルの追加賃貸放棄収入と、Allied の配当削減に関連する 320 万カナダドルの投資収入の減少など、非定期的項目が含まれていたと述べています。これらの項目を除くと、1 ユニットあたりの FFO の成長率は約 3.5% でした。

調整済み事業運営からの資金 (AFFO) は 1 ユニットあたり 0.247 カナダドルで、メンテナンス資本支出の増加（「主にタイミングに関連する」と説明）により、前年比 0.8% 減少しました。AFFO 支払比率は 78% でした。

同一資産のキャッシュ NOI は 750 万カナダドル増加し、3% 増加しました。小売の同一資産のキャッシュ NOI は 600 万カナダドル (3.2%) 上昇し、産業は 300 万カナダドル (6.2%) 上昇し、複合用途/住宅は主に前年の不動産課税インセンティブにより約 150 万カナダドル (15.4%) 減少しました。

Choice は IFRS 純資産価値を 1 ユニットあたり 14.53 カナダドルと報告し、前年末から約 6700 万カナダドル、0.7% 上昇しました。Johnston は、この増加は事業からの 5100 万カナダドルの純貢献と、外部評価と賃貸結果によって裏付けられたオンタリオ州、ケベック州、ブリティッシュコロンビア州のキャップレート調整によって推進された投資物件の 6600 万カナダドルの純公正価値の利益を反映したと述べています。IFRS の下では、Choice の Allied Properties への投資の公正価値は各期間に市場価格で評価されるため、公正価値の損失が 4900 万カナダドルありました。投資物件の公正価値の利益は「主に当社の小売ポートフォリオによって推進されました」と彼女は述べています。

レバレッジと流動性について、Johnston は Choice が約 16 億カナダドルの利用可能な流動性と約 140 億カナダドルの担保されていない資産を備えた「業界をリードするバランスシート」を維持していると述べました。EBITDA に対する負債比率は 7 倍で、四半期末と変わっていません。また、四半期中に重要な資金調達活動や負債の満期はありませんでした。

Johnston はまた、2 つの小売集約の合計 22,000 平方のフィートの賃貸集約を含む開発完了について説明しました。オンタリオ州レンフロウの 7.5% の収益率の Shoppers Drug Mart (17,000 平方のフィート) と、オタワの 42% の収益率の QSR テナントへの 5,000 平方のフィートの土地リースが含まれます。

今後のことについて、Johnston は First Capital 取引の不確実なタイミングと財務的影響を除くことを条件に、REIT の見通しを再確認しました。Choice は、年間で 2 ～ 3% の同一資産のキャッシュ NOI の成長と、1 ユニットあたり 1.08 ～ 1.10 カナダドルの希薄化 FFO を予想しています。彼女は、買収関連の有利性、賃貸放棄収入のタイミング、および Allied の配当削減により、今後 2 四半期で収益成長は「わずかに鈍化する」と予想していますが、同社は年間見通しに向けて順調に進んでいると述べています。

アナリストからの質問に答えて、経営陣は 2026 年の賃貸放棄収入は「主に Loblaws の規模の適応と、過去数年と同様のものです」と述べ、そのほとんどは第 3 四半期と第 4 四半期に発生すると予想しています。Muallim は、Choice が 2026 年に約 4 つの Loblaws の規模の適応を計画しており、約 30,000 平方のフィートの削減は「標準的」であり、サイトによって異なる可能性があると述べています。

Diamond はアナリストに、First Capital 取引を除く今年の外部買収活動は「非常に少ない」と述べましたが、取引完了前に「小規模な整理」を行う可能性があります。First Capital ポートフォリオに関連する潜在的な相乗効果について、Johnston は初期の FFO ガイダンスには、追加の企業人員と追加の賃貸チームなど、プラットフォームのスケーリングに関連する追加コストが含まれていると述べましたが、REIT は「プラットフォームに関連する追加の相乗効果をモデル化していません」。Diamond は、これは資産取引として見ていると付け加えています。

Diamond は、事業とポートフォリオが「非常に良好な状態」にあり、今年の夏に別の更新を提供すると締めくくりました。

Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) について

Choice Properties Real Estate Investment Trust は、カナダ全土の小売および商業物件に投資し、管理し、開発しています。同社のポートフォリオは主に、スーパーマーケットに支えられたショッピングセンターと独立したスーパーマーケットで構成されています。これらの物件は主にオンタリオ州とケベック州に位置し、その後にアルバータ州、ノバスコシア州、ブリティッシュコロンビア州、ニューブランズウィック州が続きます。Choice Properties は、主にテナントに物件を賃貸することで収益を上げています。同社の主なテナントである大手小売業者である Loblaw Companies は、総賃料の大部分に貢献しています。