LXP工业（LXP）2026年第一季度财报电话会议记录

图片来源：The Motley Fool。

日期

2026年4月29日，星期三，美国东部时间上午8:30

会议参与者

- 董事长兼首席执行官 — T. Wilson Eglin

- 首席财务官 — Nathan Brunner

- 首席投资官 — Brendan Mullinix

- 资产管理执行副总裁兼总监 — James Dudley

- 投资者关系 — Heather Gentry

需要 Motley Fool 分析师的引述？发送电子邮件至 [email protected]

完整电话会议记录

Heather Gentry： 谢谢主持人。欢迎参加 LXP Industrial Trust 2026 年第一季度财报电话会议和网络直播。财报已于今日上午发布，财报和季度补充文件均可在我们网站的投资者板块找到，并将以 8-K 表格的形式提交给美国证券交易委员会。本次电话会议中关于未来事件和预期结果的某些陈述可能构成 1995 年《私人证券诉讼改革法案》所定义的“前瞻性陈述”。LXP 认为这些陈述基于合理的假设。

然而，某些因素和风险，包括今日财报新闻稿中包含的因素以及 LXP 不时向美国证券交易委员会提交的报告中所述的风险，可能导致 LXP 的实际结果与此类陈述中明示或暗示的结果存在重大差异。除法律要求外，LXP 不承担更新任何前瞻性陈述的义务。在财报新闻稿和季度补充披露文件中，LXP 已将所有非公认会计原则财务指标与最直接可比的公认会计原则指标进行了对账。这些文件中对调整后公司 FFO 的任何提及均指调整后公司运营资金，按完全稀释基础计算，可供所有股权持有者和单位持有者使用。

对单个投资的运营业绩衡量不旨在作为 LXP 历史或未来财务业绩、财务状况或现金流的数值衡量。在今天的电话会议中，董事长兼首席执行官 Will Eglin 和首席财务官 Nathan Brunner 将提供近期业务更新和第一季度业绩评论。首席投资官 Brendan Mullinix 和资产管理执行副总裁兼总监 James Dudley 将在问答环节提供支持。我现在将电话转给 Will。

T. Wilson Eglin： 谢谢 Heather，大家早上好。继 2025 年成功执行我们的关键战略举措后，包括加强资产负债表、提高入住率和解决大型空置问题。今年，我们主要专注于创造土地储备价值，并处理我们近期的到期和现有空置问题。截至目前，我们已签订了 320 万平方英尺的新租赁和续租协议，其中最突出的是我们在格林维尔-斯帕坦堡市场 110 万平方英尺的设施取得了成功。此外，我们还租赁了超过 300,000 平方英尺的空置面积，并将圣安东尼奥一个 850,000 平方英尺的设施的租约延长了 10 年。

工业基本面继续朝着正确的方向发展，第一季度美国净吸纳量约为 4000 万平方英尺，是三年来最强劲的第一季度。我们的目标市场占美国净吸纳量的约 2900 万平方英尺，即 72%，这表明我们的市场持续强劲，尤其是在菲尼克斯、印第安纳波利斯、休斯顿、达拉斯-沃斯堡、亚特兰大和哥伦布。这些积极趋势反映在我们今年强劲的租赁势头以及我们的未来储备中，我们目前正在积极讨论 2027 年底前的开发和重建租赁空置和到期面积 740 万平方英尺。租赁活动继续对大型设施，特别是 100 万平方英尺或以上的设施最为强劲。

我们还看到来自数据中心相关租户以及我们市场中的制造供应商和行业的 D需求增加。本季度 180 万平方英尺的租赁量包括我们格林维尔-斯帕坦堡 110 万平方英尺设施的续租，这增加了可观的价值。我们将其租约又延长了 4 年至 2031 年，此前于 2025 年 5 月签署了为期 2 年的初始租约。此次续租将开发项目的初始现金稳定收益率提高了 8%，新现金租金比先前租金高出 5%，年租金增长率为 3%。在我们本季度租赁的剩余 700,000 平方英尺面积上，我们实现了 34% 的基本租金和现金租金增长以及 24% 的现金租金增长。

我们去年季度电话会议宣布的菲尼克斯 120 万平方英尺开发项目正在建设中。自那时以来，西谷剩余的 200 万平方英尺已全部租赁，目前市场上没有 100 万平方英尺的建筑可用。我们正在与一个潜在租户进行讨论，如果他们继续在西谷市场租赁，鉴于 100 万平方英尺建筑的供应有限，我们将处于有利地位。我们正在评估我们土地储备中的其他开发机会，包括在哥伦布，我们在 Aetna 土地地块拥有 69 英亩土地，可支持 3 个总计约 125 万平方英尺的设施。

在过去 12 个月里，哥伦布市场的净吸纳量为 1000 万平方英尺，导致空置率下降了 300 多个基点。哥伦布继续是一个强劲的分销市场，对各种尺寸产品的需求不断增长，尤其是在大型产品领域，并且出现了支持数据中心和先进制造设施的租户活动激增。如果我们要推进未来的开发项目，我们打算通过出售非目标市场的机会性资产来为其提供资金。正如我们之前提到的，收购活动将是选择性的，并将通过 1031 交换交易来融资，以递延处置收益。

我现在将电话转给 Nathan，他将提供我们财务、租赁活动和资产负债表的更详细概述。

Nathan Brunner： 谢谢 Will。我们第一季度的调整后公司 FFO 约为 4700 万美元，即每稀释一股普通股 0.80 美元，比 2025 年第一季度增长 2.6%。本季度的同店净营业收入增长率为 2%，符合我们的预期。截至季度末，我们的稳定投资组合的出租率为 96.6%，按 4 月份签署的新租赁协议计算，预计出租率为 97.1%，与 2025 年底持平。

我们维持 2026 年调整后公司 FFO 指导范围为每股普通股 3.22 美元至 3.37 美元，以及 2026 年同店净营业收入增长指导范围为 1.5% 至 2.5%。关于今年剩余时间的同店增长节奏，我们预计第二季度的同店净营业收入增长将低于第一季度，这反映了第一季度搬出和今年已签署新租赁协议的开始时间的影响。预计这些新租赁协议将有助于下半年同店净营业收入增长的提高。第一季度的 G&A 约为 1030 万美元，预计 2026 年全年 G&A 将在 3900 万美元至 4100 万美元之间。

转向租赁。我们在 2026 年到期方面取得了良好进展，已处理了约 370 万平方英尺或我们 2026 年总租赁到期面积的 57%，平均现金租金增长率约为 25%，不包括 2 项固定利率续租。Will 重点介绍了一些我们今年已签署的大型租赁协议，我将重点介绍一些其他值得注意的租赁成果。在本季度，我们续签了北卡罗来纳州夏洛特市 640,000 平方英尺设施的 352,000 平方英尺租约，为期 3 年，年增长率为 3.5%，现金租金增长率为 42%。我们正在积极营销该物业剩余的 288,000 平方英尺面积，该面积将于 2026 年 10 月到期。

季度结束后，我们与占用萨凡纳市场多租户设施中 270,000 平方英尺的租户续签了租约，该租约将于 7 月 30 日到期。为期 10 年的续租协议，年增长率为 3%，现金租金增长率为 19%。关于 2027 年到期，季度结束后，我们与圣安东尼奥 850,000 平方英尺设施的租户续签了租约，为期 10 年，年增长率为 2.75%。续租协议将于 2027 年 5 月开始，现金租金增长率为 25%。我们对 2026 年和 2027 年租赁到期面积 460 万平方英尺的积极讨论感到鼓舞，其中包括我们一些较大的设施。

今年我们已租赁了 330,000 平方英尺的空置面积。在本季度，我们向一家从事数据中心开发的公司租赁了印第安纳波利斯 85,000 平方英尺的面积，实现了 34% 的现金租金增长。季度结束后，我们租赁了休斯顿市场 250,000 平方英尺的设施，为期 7 年，年增长率为 3.75%。新的休斯顿租赁协议将于 6 月开始，现金租金增长率为 25%。LXP 的资产负债表保持良好状态，截至季度末，净债务与年化调整后 EBITDA 的比率为 5.1 倍。截至季度末，我们资产负债表上有 13 亿美元现金，我们 6 亿美元的循环信贷额度未提取且完全可用。

正如我们在上个季度电话会议中强调的那样，我们在 1 月份对我们的 6 亿美元循环信贷额度和 2.5 亿美元定期贷款进行了重组，延长了公司的债务到期期限并降低了利息成本，进一步加强了资产负债表并提供了财务灵活性。最后，我们在本季度回购了 325,000 股股票，平均价格为每股 48.70 美元。现在，我将电话转回给 Will。

T. Wilson Eglin： 谢谢 Nathan。总而言之，我们对第一季度的业绩以及我们今年迄今为止强劲的租赁成果感到满意。随着我们进入今年，我们将继续专注于执行我们的战略重点，包括有纪律的资本配置，追求增值增长机会，租赁我们的菲尼克斯投机项目和剩余空置面积，并推动市场价租金增长。随着租赁市场持续改善，我们相信我们超过 700 万平方英尺的未来租赁储备将带来众多有吸引力的租赁成果，产生强劲的市场价增长。现在，我将电话转回给主持人。

主持人： [主持人指示] 我们的第一个问题来自 KeyBanc Capital Markets 的 Todd Thomas。

Todd Thomas： 有几个问题。首先，Will，您谈到了您主要市场（包括您已破土动工的菲尼克斯）缺乏大型仓库空间。您能谈谈这对市场有何影响吗？您是否看到这转化为定价能力、关于潜在租金增长的更好讨论或租户的紧迫性？然后，您是否会考虑通过预租赁来降低该开发项目的风险？还是您认为等到项目接近完工和交付时，它可能提供更好的回报机会？

T. Wilson Eglin： 是的，当然。谢谢 Todd。我认为正如我们上次电话会议所预期的那样，菲尼克斯的最后 200 万平方英尺的竞争性建筑已经租赁。所以我们在这个我们已经开始的项目上处于一个很好的位置。我们确实有一个我们正在非常密切合作的潜在客户，但今天没有什么可报告的。我认为我们宁愿预先租赁并降低投资风险并锁定利润，然后继续前进，因为土地储备中还有其他好的机会。您提到了哥伦布，这是另一个我们认为对我们来说相当不错的机会。大型仓库的需求非常好。目前，我们对菲尼克斯项目的最终结果非常乐观。

Todd Thomas： 好的。然后，Nathan，您提到 26 年到期面积的 57% 已得到处理。这包括 4 月份发生的一些活动。您能否提供有关剩余 26 年到期面积的最新情况，以及您对这些的预期，是否有任何已知的搬出？

James Dudley： Todd，我是 James。我来回答。我们对剩余的 2026 年到期面积有很好的活动，我们预计大部分都会续租。我们确实有几个小的已知搬出。我们在哥伦布的多租户建筑中有一个 97,000 平方英尺的空间，我们预计租户会搬出。我们正在将其推向租赁。我们在这方面有很好的活动。然后，我想也谈谈我们的一些新空置面积。

我们有坦帕搬出，230,000 平方英尺的面积，我们最近有一些不错的活动，还有第一季度在格林维尔-斯帕坦堡搬出的 120,000 平方英尺，我们在这方面也有很好的活动。然后，我们在格林维尔-斯帕坦堡还有一个非常小的 70,000 平方英尺的租赁，我们预计租户可能会搬出，还有另一个在格林维尔-斯帕坦堡的 163,000 平方英尺的租赁，租户也将搬出。所以是小的搬出，在强劲的市场中有良好的活动，而格林维尔-斯帕坦堡的活动主要集中在我们拥有的园区周围。

因此，从规模上看，我们可以做很多事情，也可以调动租户。我们正在与目前园区内或附近的租户进行沟通，试图弄清楚一些租户是否想扩大。所以，再次强调，对于即将到来的空置面积和第一季度的空置面积，我们都有很好的活动。

Todd Thomas： 好的。这很有帮助。最后，我想问一下，180 万平方英尺的空置面积，这个投资组合中的机会，您估计约为每股 0.32 美元。指导中是否包含与该空置面积租赁相关的任何内容，这些内容会影响今年的指导或包含在今年的指导中？

Brendan Mullinix： 是的。Todd，也许我这样描述的方式是回到指导的根本驱动因素。与我们第四季度财报电话会议相比，它们基本没有变化。那就是投资组合的中位数的平均入住率为 96.5%，这基本上与我们第一季度结束时的水平持平，或者略高于我们 4 月份的一些活动。在指导的高端，平均入住率为 97%，在低端，平均入住率为 96%。

主持人： 我们的下一个问题来自 JPMorgan 的 Anthony Paolone。

Anthony Paolone： 考虑到关于哥伦布的评论，您今年开始一两个项目的可能性有多大？

Brendan Mullinix： 我是 Brendan。今天没有什么可以宣布的，但正如已经指出的，哥伦布的基本面目前非常积极。我们看到了来自数据中心相关用途和制造业的大量需求，以及该市场长期以来一直存在的 D需求驱动因素。目前，