ファニーメイ、2027年の住宅ローン金利予測を大幅に引き上げ

“7.5%という持続的な金利環境は、在庫を恒久的な凍結状態に閉じ込め、住宅建設業者にマージン圧縮か新規プロジェクト開始の完全停止かの選択を迫ることになる。”

ファニーメイが2027年までの見通しを7.5%に引き下げたことは、「高止まりが長期化する」体制を示唆しており、住宅の売買循環という見方を事実上否定するものです。市場が価格の手頃さに注目する中、真のリスクは「ロックイン」効果が構造化することです。既存の住宅所有者が4%未満の金利に固定されているため、在庫は歴史的な低水準にとどまり、需要が急落しているにもかかわらず、価格は人為的に高止まりするでしょう。これは単なる冷却期間ではなく、流動性の罠です。iShares U.S. Home Construction ETF (ITB)に注目してください。もし住宅建設業者がエントリーレベルの在庫やインセンティブへの転換ができない場合、未販売物件の保有コストがバランスシートを圧迫し、彼らの利益率は圧縮されるでしょう。

“2027年の住宅ローン金利7.5%の状況は、住宅着工件数とオリジネーション（融資実行）件数が現在の水準から25～35%減少することを示唆しており、経済成長が予想外に堅調に推移しない限り、モーゲージサービサーや住宅建設業者にとって深刻な逆風となる。”

ファニーメイによる2027年予測の70bps（6.7%から7.5%へ）上方修正は、エコノミストがインフレの持続と高金利の長期化を予想していることを示唆しています。これは、住宅ローン需要の破壊がすでに顕著（未成約販売が前年比8.5%減、審査基準の厳格化）であるため重要であり、7.5%の金利水準は住宅着工の圧縮、住宅ローンサービス会社の origination volumes の減少、住宅建設業者の利益率への圧迫につながるでしょう。しかし、この記事は10年物国債の動きと住宅ローン金利予測を混同しており、スプレッドに言及していません。もしFRBが最終的に2026年から27年にかけて（景気後退シナリオ）積極的に利下げを行う場合、住宅ローン金利スプレッドが拡大しても10年物国債は下落する可能性があり、ファニーメイの予想よりも金利が低くなる可能性があります。この予測は、FRBの早期譲歩を余儀なくさせる需要破壊のフィードバックループも想定していません。

“2027年まで7.4%～7.5%と予測される住宅ローン金利は、住宅の売買や借り換えへの継続的な重しを示唆しており、住宅関連株式にとって相当な下方リスクを生み出す。”

ファニーメイ（Fannie Mae）の高い金利予測は、2026年から2027年にかけて住宅取引と新規融資実行を抑制するはずの高コスト借り入れ体制を強化するものである。この記事はこれをインフレとFRBの動きに関連付けているが、2つのリスクを過小評価している。(1) 賃金が停滞し、価格が高止まりした場合、価格以上に活動を抑制し、手頃な価格での住宅購入がさらに悪化する可能性がある。(2) サプライの制約により価格があまり下落せず、取引量が縮小しても需要が低迷する可能性がある。見落とされている側面は、借り換え活動が低迷する中での貸付業者やMBS（住宅ローン担保証券）プレイヤーの収益性力学であり、融資実行量が崩壊しても純金利マージンが拡大する可能性があることである。インフレが沈静化し、金利期待が予想よりも早く下方修正された場合も、この予測は間違っている可能性がある。

“2027年まで住宅ローン金利が7.5%で推移すれば、住宅販売の低迷は現在の予想をはるかに超えて続くでしょう。”

ファニーメイが2027年までの30年固定金利を従来の6.7%から7.5%に引き上げたことは、インフレの根強さと10年物国債への圧力を浮き彫りにし、住宅ローン需要を圧迫し続けるだろう。9月の未成約販売はすでに前年同月比8.5%低下しており、さらなる金利上昇は、審査通過率と手頃な価格の両方が悪化する中で、より深刻な停滞を固定化させるリスクがある。住宅建設業者と住宅ローン発行業者は2027年まで販売量の圧力が長引くと予想される一方、既存住宅の在庫は、売り手がこれらのコストで売り出しを拒否した場合、逼迫した状態が続く可能性がある。FRBの最近の政策転換は、住宅ローン金利がフェデラルファンド金利そのものよりもインフレ見通しに連動するため、さらなる要因となる。