Park Hotels & Resorts Q1 财报电话会议要点

第一季度业绩超出预期，可比酒店客房收入（RevPAR）同比增长约 5.5%，不含 Royal Palm；度假村客房收入（RevPAR）增长 7.6%；管理层上调了全年客房收入（RevPAR）和盈利能力指引（调整后 EBITDA 为 5.87–6.17 亿美元，调整后股息（AFFO）为每股 1.74–1.90 美元）。

重大翻新项目是复苏的核心：Royal Palm South Beach 酒店有望于 6 月初重新开业，预计回报率为 15–20%，稳定后的 EBITDA 将翻一番以上，达到约 2800 万美元；2026 年的资本支出预计为 2.3–2.6 亿美元，其中包括夏威夷一项约 9600 万美元的 Ali’i Tower 翻新项目（Royal Palm 将在第二季度略微拖累近 300 万美元）。

Park 通过约 20 亿美元的季度末流动性和今年已完成的 3100 万美元非核心资产出售，以及计划中的融资（约 7 亿美元的延期提取抵押贷款和 8 亿美元的定期贷款）来回收资本并巩固资产负债表，以应对将使年化利息支出增加约 2800 万美元的到期债务；该公司重申了每股 0.25 美元的季度股息。

Park Hotels & Resorts（纽约证券交易所代码：PK）公布了 2026 年第一季度业绩，管理层表示，得益于度假村强劲的休闲需求和健康的商务团体趋势，业绩超出了预期。在电话会议上，董事长兼首席执行官 Tom Baltimore 表示，不包括因全面翻新而于 2025 年 5 月中旬暂停运营的 Royal Palm South Beach Hotel，可比酒店客房收入（RevPAR）同比增长 5.5%。

第一季度业绩超出预期

Baltimore 强调了本季度各方面的强劲表现，其中不包括 Royal Palm 的客房收入（RevPAR）增长“1 月份超过 6.5%，2 月份约为 3.5%，3 月份接近 6.5%”。他说，业绩由 Park 的度假村组合领跑，其中不包括 Royal Palm 的客房收入（RevPAR）增长了 7.6%，而城市酒店在商务团体需求的支持下实现了“超过 2% 的客房收入（RevPAR）增长”。

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首席财务官兼首席运营官 Sean Dell’Orto 表示，第一季度客房收入（RevPAR）超过 1.91 亿美元，同比增长约 2%，或不含迈阿密约为 5.5%。他补充说，当也调整了夏威夷的风暴干扰后，客房收入（RevPAR）增长“超过 6.2%”。酒店总收入为 5.91 亿美元，增长近 2%，酒店调整后 EBITDA 为 1.52 亿美元，意味着酒店调整后 EBITDA 利润率约为 26%。Dell’Orto 表示，调整后 EBITDA 为 1.43 亿美元，调整后股息（FFO）为每股 0.45 美元。

Dell’Orto 指出了核心组合中的几个可比性阻力，包括 Park 位于华盛顿特区地区的酒店在去年总统就职典礼后的典型比较，以及希尔顿新奥尔良河畔酒店（Hilton New Orleans Riverside）去年举办超级碗比赛后的拖累。

物业层面亮点：奥兰多、基韦斯特、南加州和夏威夷

Baltimore 指出了几项资产的超额收益：

奥兰多（Bonnet Creek 度假村）：客房收入（RevPAR）增长约 16%，酒店调整后 EBITDA 增长 20%，这得益于散客收入增长 10% 和团体预订量增长 19%。Baltimore 表示，过去 12 个月的 EBITDA 超过 1.03 亿美元，比翻新前水平高出近 60%，比 Park 的预测高出 2000 万美元（24%）。

基韦斯特（Casa Marina 和 The Reach）：客房收入（RevPAR）增长近 9%，得益于散客需求和假日日历的调整。Baltimore 表示，Casa Marina 过去 12 个月的 EBITDA 接近 3600 万美元，超出 Park 的预测超过 400 万美元（约 14%）。

南加州：圣巴巴拉希尔顿酒店（Hilton Santa Barbara）的客房收入（RevPAR）增长近 23%，这得益于入住率提高了约 13 个百分点和平均房价（ADR）增长 3%。巴尔的摩表示，由于“持续强劲的自驾休闲需求”，Mission Bay 凯悦酒店（Hyatt Regency Mission Bay）的客房收入（RevPAR）增长了 12%。

夏威夷：Baltimore 表示，希尔顿夏威夷度假村（Hilton Hawaiian Village）和 Waikoloa Village 的客房收入（RevPAR）合计增长 2%，或在考虑了风暴造成的 340 个基点的拖累后约为 5.4%。Waikoloa Village 实现了 6% 的增长，而希尔顿夏威夷度假村（Hilton Hawaiian Village）的客房收入（RevPAR）增长了 1%（或在调整风暴影响后“超过 4%”），这得益于翻新后的 Rainbow Tower 的更高价格散客需求。

在回应分析师的提问时，Baltimore 将夏威夷的长期复苏定位为到 2030 年供应增长有限、持续的资本投资以及日本游客比例的转变。他说，日本游客数量从历史上的约 150 万人次下降到约 75 万人次，而现在日本游客占 Park 在夏威夷业务的比例约为 3%，而疫情前则为“十几位”。

关于市场份额，Dell’Orto 表示，希尔顿夏威夷度假村（Hilton Hawaiian Village）的客房收入（RevPAR）指数目前追踪“在 95-100 的范围内”，长期目标是在翻新完成后和价格水平提高后，恢复到“历史上的 110-115 的水平”。

翻新和资本投资计划

管理层提供了主要项目的最新进展，其中以 Royal Palm South Beach 的重新定位为首。Baltimore 表示，Park 仍有望在 6 月初完成，并指出团体需求的早期吸引力，截至第一季度末，该酒店已获得 2027 年的 140 万美元团体业务，平均价格为 460 美元。他说，与翻新前同期的 2024 年相比，这增加了 108 个房间，或 31%。

Baltimore 重申了 Park 对 Royal Palm 的回报预期为 15% 至 20%，并表示 Park 预计稳定后的 EBITDA 将从约 1400 万美元翻一番以上，达到 2800 万美元。

Dell’Orto 表示，Park 预计 Royal Palm 在第二季度仍将是一个拖累，因为在重新开放前需要增加人员配置，并在第三季度逐步恢复需求。他说，公司预计该物业在第二季度将“亏损近 300 万美元”，但预计下半年的恢复速度会更快。

在夏威夷，Dell’Orto 表示 Park 已完成了 Rainbow Tower 和 Palace Tower 的第二阶段也是最后阶段的翻新，第二阶段投资总计约 8500 万美元。展望 2026 年剩余时间，Park 指导的整体资本投资水平较低，计划支出为 2.3 亿美元至 2.6 亿美元，包括 Royal Palm 的完工和希尔顿夏威夷度假村（Hilton Hawaiian Village）Ali’i Tower 翻新项目的启动。Ali’i 项目预计耗资约 9600 万美元，涵盖 351 间客房、塔楼大堂、私人泳池和三个新房间。Dell’Orto 表示，该塔楼的关闭将在 2026 年产生“适度影响”，对酒店调整后 EBITDA 的影响不到 200 万美元，对整个酒店组合的客房收入（RevPAR）影响约 10 个基点。

资产出售、非核心资产处置和债务到期策略

Park 在本季度继续进行资本回收。Baltimore 表示，该公司以 1800 万美元的价格出售了位于短期租赁地块上的 396 间客房的西雅图机场希尔顿酒店（Hilton Seattle Airport Hotel），此前于 1 月份处置了洛杉矶市中心的希尔顿 Checkers 酒店。他表示，今年以来非核心资产出售总计 3100 万美元，考虑到两处房产约 3600 万美元的预期资本支出，相当于 2025 年 EBITDA 的 16 倍。

在回应有关剩余非核心资产的问题时，Baltimore 表示，在 33 处资产的投资组合中，Park 定义了 12 处非核心酒店。他指出，其中三家非核心酒店与 Safehold 的一项争议有关，其余九处资产的 EBITDA 约为 4100 万美元，其中约 45% 与佛罗里达州的一处资产有关。他说，Park 正在积极开展工作和营销活动，并且“不追求最后一美元”，但仍专注于能够执行的交易对手。

在资产负债表方面，Dell’Orto 表示，季度末的流动性约为 20 亿美元，其中包括 1.56 亿美元的现金以及循环信贷额度和延期提取定期贷款下的可用额度。他还详细介绍了解决 2026 年到期债务的进展，包括 Bonnet Creek 的 7 亿美元浮动利率延期提取抵押贷款，预计将以 SOFR 加 225 个基点的利率立即完成，并结合 8 亿美元的延期提取定期贷款。Dell’Orto 表示，该计划包括偿还将于 7 月到期的 1.21 亿美元的波士顿凯悦酒店（Hyatt Regency Boston）抵押贷款和将于 11 月初到期的希尔顿夏威夷度假村（Hilton Hawaiian Village）的 12.75 亿美元 CMBS 贷款。他说，这些交易预计将使年化利息支出增加约 2800 万美元，其中约 1300 万美元根据时间安排包含在 2026 年的调整后股息（AFFO）指导中。

Park 还重申了每股 0.25 美元的季度股息，Dell’Orto 指出，第二季度现金股息已获批准，将于 7 月 15 日支付给截至 6 月 30 日的登记股东。

随着团体前景改善，指引上调，宏观风险得到监控

在第一季度业绩超出预期后，管理层上调了全年指引。Dell’Orto 表示，Park 将全年客房收入（RevPAR）增长预期在中值上调了 50 个基点至 0.5% 至 2.5% 的区间，并将调整后 EBITDA 指引在中值上调了 700 万美元至 5.87 亿美元至 6.17 亿美元。调整后股息（AFFO）指导在中值上调了 0.01 美元至每股 1.74–1.90 美元。Dell’Orto 还指出，已出售的西雅图机场希尔顿酒店（Hilton Seattle Airport Hotel）预计将在今年剩余时间贡献约 300 万美元的 EBITDA。

对于第二季度，Dell’Orto 表示，4 月份的客房收入（RevPAR）预计持平（不含迈阿密增长 3%），5 月份的“最弱”情况是团体预订量略有下降，而 6 月份看起来强劲，团体需求增长近 10%，并且多个市场的比较有利。总体而言，他说第二季度的客房收入（RevPAR）应接近指导的中值，迈阿密将带来约 100 个基点的拖累。

在团体需求方面，Baltimore 表示，第二季度的团体收入预订量增长了约 4%，全年预订量增长至约 3%（不包括 Royal Palm 和希尔顿夏威夷度假村（Hilton Hawaiian Village），后者受到檀香山会议中心部分关闭的影响）。在问答环节中，Dell’Orto 补充说，第四季度的团体预订量环比有所改善，从之前的下降 8% 提高到下降约 4%。

管理层还讨论了潜在的需求催化剂和不确定性。Baltimore 引用了预期的“宏观和酒店业顺风”，包括财政刺激、有利的税收政策、放松管制、可能的降息以及世界杯和美国建国 250 周年庆典等需求驱动因素，同时警告说地缘政治紧张局势和潜在的石油价格影响可能会给旅行需求带来压力。关于世界杯相关影响，Dell’Orto 表示，Park 在纽约和波士顿的投资组合风险最大，并将该赛事定性为定价机会，尽管他补充说影响“可能比之前的预期有所下降”。

在电话会议结束时，Baltimore 表示，第一季度是“令人鼓舞的开年”，并重申 Park 的重点是翻新核心资产、处置非核心酒店，并通过延长到期日和长期降低杠杆率来加强资产负债表。

关于 Park Hotels & Resorts（纽约证券交易所代码：PK）

Park Hotels & Resorts Inc 是一家上市公司房地产投资信托基金（REIT），专注于豪华和高端酒店物业。该公司的主要业务活动包括拥有和租赁主要城市和度假胜地的高端酒店和度假村。通过与领先酒店运营商的长期管理和特许经营协议，Park 从客房、餐饮、会议和活动以及辅助服务中产生收入。

自 2017 年 1 月从希尔顿全球（Hilton Worldwide）分拆以来，Park Hotels & Resorts 已组建了一个多元化的投资组合，拥有 60 多处物业。