Park Hotels & Resorts Q1 決算コール ハイライト

Q1の結果は予想を上回り、既存ホテルの客室単価（RevPAR）は前年比約5.5%増（ロイヤル・パームを除く）、リゾートの客室単価は7.6%増となりました。経営陣は通期の客室単価と収益性ガイダンス（調整後EBITDAは5億8,700万～6億1,700万ドル、AFFOは1株あたり1.74～1.90ドル）を引き上げました。

大規模な改修プロジェクトが回復の中心となっています。ロイヤル・パーム・サウスビーチは6月初旬の再オープンに向けて順調に進んでおり、安定化後のリターンは15～20%、EBITDAは2倍以上の約2,800万ドルになると予想されています。一方、2026年の設備投資は2億3,000万～2億6,000万ドルと見込まれており、ハワイのアリイ・タワーの改修（約9,600万ドル）が含まれます（ロイヤル・パームは第2四半期に約300万ドルのマイナス要因となります）。

パークは資本を再循環させ、バランスシートを強化しています。四半期末の流動性は約20億ドル、年初来の非中核資産売却額は3,100万ドルに達しました。さらに、満期を迎える債務に対応するための新規融資（約7億ドルの延払型抵当ローンと8億ドルのタームローン）が予定されており、これにより年間利息費用は約2,800万ドル増加します。同社は四半期配当0.25ドルを再確認しました。

Park Hotels & Resorts（NYSE:PK）は、2026年第1四半期の決算を発表しました。経営陣によると、リゾートにおける堅調なレジャー需要と健全な法人グループの動向に支えられ、予想を上回る結果となりました。電話会議で、会長兼CEOのトム・バルティモア氏は、ロイヤル・パーム・サウスビーチ・ホテル（2025年5月中旬に包括的な改修のため一時閉鎖）を除いた既存ホテルの客室単価（RevPAR）が前年同期比5.5%増加したと述べました。

第1四半期の業績は予想を上回る
バルティモア氏は、四半期全体での好調さを強調し、ロイヤル・パームを除いたRevPARは「1月は6.5%超、2月は約3.5%、3月は約6.5%」の伸びを記録したと述べました。同氏によると、結果はパークのリゾートポートフォリオが牽引し、ロイヤル・パームを除いたRevPARは7.6%増加した一方、都市型ホテルは法人グループ需要を背景に「2%超のRevPAR成長」を達成しました。

2025年のトップ3 REITピック：高利回り、収益増加が期待される

CFO兼COOのショーン・デル・オルト氏は、第1四半期のRevPARは191ドルを超え、前年同期比約2%増、マイアミを除くと約5.5%増になったと述べました。同氏は、ハワイでの嵐による影響を考慮しても、RevPAR成長率は「6.2%超」だったと付け加えました。ホテル総収益は5億9,100万ドルで、ほぼ2%増、ホテル調整後EBITDAは1億5,200万ドルで、ホテル調整後EBITDAマージンは約26%でした。デル・オルト氏によると、調整後EBITDAは1億4,300万ドル、調整後FFO（FFO: Funds From Operations, 営業活動によるキャッシュフロー）は1株あたり0.45ドルでした。

デル・オルト氏は、中核ポートフォリオにおけるいくつかの比較上の逆風に言及しました。これには、昨年の大統領就任式後のワシントンD.C.近郊のホテルでの通常の比較や、ヒルトン・ニューオーリンズ・リバーサイドが昨年のスーパーボウルを過ぎたことによる影響が含まれます。

物件レベルのハイライト：オーランド、キーウェスト、南カリフォルニア、ハワイ

バルティモア氏は、いくつかの資産での顕著な増加を指摘しました。

オーランド（ボネット・クリーク複合施設）：客室単価は16%増加し、ホテル調整後EBITDAは前年同期比20%増加しました。これは、トランジット（一般客）収入の10%増とグループ予約生産の19%増によるものです。バルティモア氏によると、過去12ヶ月のEBITDAは1億300万ドルを超え、改修前の水準を約60%上回り、パークの予測を2,000万ドル（24%）上回りました。

キーウェスト（カサ・マリーナとザ・リーチ）：客室単価は約9%増加しました。これは、一般客の需要とホリデーカレンダーのシフトによるものです。バルティモア氏によると、カサ・マリーナの過去12ヶ月のEBITDAは3,600万ドル近くに達し、パークの予測を400万ドル以上（約14%）上回りました。

南カリフォルニア：ヒルトン・サンタバーバラは、稼働率の約13パーセントポイントの上昇と平均客室単価（ADR）の3%の上昇に牽引され、客室単価が23%近く増加しました。ハイアット・リージェンシー・ミッションベイは、「ドライブ・トゥ・レジャー需要の継続的な強さ」により、客室単価が12%増加しました。

ハワイ：ヒルトン・ハワイアン・ビレッジとワイコロア・ビレッジ全体で、客室単価は合計で2%増加、または嵐による340ベーシスポイントのマイナス影響を考慮すると約5.4%増加しました。ワイコロア・ビレッジは6%の成長を達成し、ヒルトン・ハワイアン・ビレッジの客室単価は、改修されたレインボータワーでの高価格帯の一般客需要に支えられ、1%（または嵐の影響を調整すると4%超）増加しました。

アナリストからの質問に対し、バルティモア氏はハワイの長期的な回復について、2030年までの供給増加の限定、継続的な資本投資、そして日本からの観光客の減少による構成の変化を挙げました。同氏によると、日本からの旅行者需要は過去の約150万人の訪問に対し、現在は約75万人の訪問にとどまっており、パンデミック前はパークのハワイ事業の約「ティーン後半」を占めていたのに対し、現在は約3%を占めているとのことです。

市場シェアについて、デル・オルト氏は、ヒルトン・ハワイアン・ビレッジの客室単価指数は現在「95～100」の範囲で推移しており、改修が完了し料金プロファイルが改善するにつれて、長期的な目標である「過去の110～115の範囲」に戻すことを目指していると述べました。

改修および資本投資計画
経営陣は、ロイヤル・パーム・サウスビーチの再配置を中心とした主要プロジェクトのアップデートを提供しました。バルティモア氏は、パークが6月初旬の完了に向けて順調に進んでいると述べ、グループ需要の初期の兆候に言及しました。同ホテルは第1四半期末時点で、平均料金460ドルで2027年向けのグループビジネス140万ドルを確保しました。これは、改修前の同時期と比較して、部屋数で108室、31%増加したとのことです。

バルティモア氏は、ロイヤル・パームの期待リターン15～20%を再確認し、パークは安定化後のEBITDAが約1,400万ドルから2,800万ドルへと倍増すると予想していると述べました。

デル・オルト氏は、ロイヤル・パームは再オープンに向けた人員配置と第3四半期にかけての需要回復のため、第2四半期もマイナス要因になると予想していると述べました。同氏は、同物件で「第2四半期に約300万ドルの損失」を予測していますが、下半期にはより早い回復を見込んでいます。

ハワイでは、デル・オルト氏は、パークがレインボータワーとパレスタワーの改修の第2段階（最終段階）を完了したと述べ、第2段階の投資総額は約8,500万ドルでした。2026年の残りの期間について、パークは設備投資額を低めに設定し、ロイヤル・パームの完了とヒルトン・ハワイアン・ビレッジのアリイ・タワー改修の開始を含め、2億3,000万ドルから2億6,000万ドルの投資を計画しています。アリイ・プロジェクトは、351室、タワーロビー、プライベートプール、3つの新しい客室を含む約9,600万ドルの費用がかかると予想されています。デル・オルト氏は、タワーの閉鎖は2026年に「軽微な影響」しかなく、ホテル調整後EBITDAへの影響は約200万ドル未満、ポートフォリオRevPARへの影響は約10ベーシスポイントになると述べました。

資産売却、非中核資産処分、および負債満期戦略
パークは四半期中に資本再循環の取り組みを継続しました。バルティモア氏は、同社が短期間の地上権契約上の396室のヒルトン・シアトル・エアポート・ホテルを1,800万ドルで売却したと述べました。これは、1月にロサンゼルス中心部のヒルトン・チェッカーズを処分したことに続くものです。同氏によると、年初来の非中核資産売却額は合計3,100万ドルで、2物件に対する約3,600万ドルの予想設備投資額を考慮すると、2025年のEBITDAの16倍に相当します。

残りの非中核資産に関する質問に対し、バルティモア氏は、33資産のポートフォリオの中で、パークが非中核と定義するホテルは12件あると述べました。同氏によると、非中核ホテルのうち3件はSafeholdとの紛争に関連しており、残りの9資産は年間約4,100万ドルのEBITDAを生み出しており、そのうち約45%はフロリダの1資産に関連しているとのことです。同氏は、積極的に取り組んでおり、マーケティング活動も行っているが、「最後のドルを待っているわけではない」としつつも、実行可能な相手方に焦点を当てていると述べました。

バランスシートについて、デル・オルト氏は、四半期末の流動性は約20億ドルであり、現金1億5,600万ドルと、回転信用ファシリティおよび延払型タームローンの利用可能枠が含まれると述べました。同氏はまた、2026年の満期への対応の進捗状況についても詳述しました。これには、ボネット・クリークの7億ドルの変動金利延払型抵当ローン（SOFR+225bpsで間もなくクロージング予定）と、8億ドルの延払型タームローンが含まれます。デル・オルト氏によると、この計画には、7月に満期を迎える1億2,100万ドルのハイアット・リージェンシー・ボストン・モーゲージと、11月初旬に満期を迎えるヒルトン・ハワイアン・ビレッジの12億7,500万ドルのCMBSローン（商業用不動産担保証券ローン）の返済が含まれます。これらの取引により、年間利息費用は約2,800万ドル増加すると予想されており、そのうち約1,300万ドルがタイミングに基づいて2026年のAFFOガイダンスに含まれています。

パークはまた、四半期配当0.25ドルを再確認しました。デル・オルト氏は、第2四半期の現金配当が、6月30日を基準日とする株主に対し7月15日に支払われることが承認されたと述べました。

グループの見通し改善に伴いガイダンスを引き上げ、マクロリスクを監視
第1四半期の好調を受けて、経営陣は通期ガイダンスを引き上げました。デル・オルト氏は、パークは通期のRevPAR成長見通しを中間値で50ベーシスポイント引き上げ、0.5%～2.5%の範囲とし、調整後EBITDAガイダンスを中間値で700万ドル引き上げ、5億8,700万ドル～6億1,700万ドルとしました。AFFOガイダンスは中間値で0.01ドル引き上げ、1株あたり1.74ドル～1.90ドルとしました。デル・オルト氏はまた、売却されたヒルトン・シアトル・エアポート・ホテルが、年内の残りの期間で約300万ドルのEBITDAに貢献すると予想されていたと指摘しました。

第2四半期について、デル・オルト氏は、4月のRevPARは横ばい（マイアミを除く3%増）、5月はグループペースがわずかに低下し「最も弱い」状況、6月はグループ需要がほぼ10%増で、いくつかの市場で比較的好調であると予想されると述べました。全体として、第2四半期のRevPARはガイダンスの中間値付近になると予想され、マイアミからの影響は約100ベーシスポイントになるとのことです。

グループ需要について、バルティモア氏は、第2四半期のグループ収益ペースは約4%増であり、通期のペースはロイヤル・パームとヒルトン・ハワイアン・ビレッジ（ホノルル・コンベンションセンターの一部閉鎖の影響を受けている）を除くと約3%増に改善したと述べました。質疑応答で、デル・オルト氏は、第4四半期のグループペースが、以前の8%減から4%減へと逐次的に改善したと付け加えました。

経営陣は、需要の触媒と不確実性についても議論しました。バルティモア氏は、財政刺激策、有利な税制、規制緩和、利下げの可能性、そしてワールドカップやアメリカ建国250周年記念のような需要創出イベントを含む、「マクロおよび宿泊施設中心の追い風」を期待できるとしながらも、地政学的な緊張や原油価格の変動が旅行需要を圧迫する可能性があると警告しました。ワールドカップ関連の影響について、デル・オルト氏は、パークのポートフォリオで最大の露出があるのはニューヨークとボストンであり、このイベントを料金機会と位置づけていますが、その影響は当初の予想よりも「少し落ちるかもしれない」と付け加えました。

電話会議の最後に、バルティモア氏は、第1四半期は「今年の良いスタート」であったと述べ、パークが中核資産の改修、非中核ホテルの処分、そして満期延長とレバレッジ削減を通じたバランスシートの強化に注力していることを改めて強調しました。

Park Hotels & Resorts（NYSE:PK）について
Park Hotels & Resorts Incは、高級およびアッパーアップスケールホスピタリティ施設を専門とする、上場不動産投資信託（REIT）です。同社の主な事業活動は、主要な都市およびリゾート地の高級ホテルやリゾートの所有と賃貸です。大手ホテル運営会社との長期的な管理・フランチャイズ契約を通じて、パークは客室、飲食、会議・イベント、および付帯サービスから収益を得ています。

2017年1月にヒルトン・ワールドワイドからスピンオフして以来、Park Hotels & Resortsは60以上の物件からなる多様なポートフォリオを構築してきました。